Ratgeber · Sanieren & Energie
CO₂-Kosten: So teilen Vermieter und Mieter sie auf
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Kurzantwort
Die CO₂-Kosten der Heizung werden seit 2023 zwischen Vermieter und Mieter geteilt – nach einem Stufenmodell: Je mehr CO₂ das Gebäude pro m² Wohnfläche ausstößt, desto mehr trägt der Vermieter, von 0 % bis 95 %. Für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29.07.2026 neu eingebaut werden, gilt ab 2028 eine hälftige Teilung.
Das Wichtigste in Kürze
- Maßgeblich ist der CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro m² Wohnfläche und Jahr.
- Unter 12 kg CO₂ pro m² trägt der Mieter alles, ab 52 kg trägt der Vermieter 95 %.
- Die Aufteilung muss in der Heizkostenabrechnung stehen; sonst darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen.
- Hat der Mieter einen eigenen Gasvertrag, muss er seinen Erstattungsanspruch innerhalb von zwölf Monaten geltend machen.
- Für neue Gas- und Ölheizungen gilt ab 2028 eine hälftige Teilung der CO₂-Kosten und der Gas-Netzentgelte.
Worum es geht
Auf Heizöl, Erdgas und Flüssiggas wird ein CO₂-Preis erhoben. Er steckt in jeder Brennstoffrechnung. 2026 liegt er zwischen 55 und 65 € pro Tonne CO₂. Früher hat der Mieter diese Kosten über die Heizkosten allein getragen. Seit 2023 beteiligt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz den Vermieter – umso stärker, je schlechter das Gebäude gedämmt und je klimaschädlicher die Heizung ist. Der Gedanke dahinter: Der Mieter beeinflusst sein Heizverhalten, der Vermieter den Zustand des Hauses.
Das Stufenmodell
| CO₂-Ausstoß pro m² Wohnfläche und Jahr | Mieter | Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 kg | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 kg | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 kg | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 kg | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 kg | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 kg | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 kg | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 kg | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 kg | 20 % | 80 % |
| ab 52 kg | 5 % | 95 % |
Für Gewerberäume gilt ein anderes Verfahren.
So wird gerechnet
- CO₂-Menge und CO₂-Kosten aus der Brennstoffrechnung entnehmen. Der Lieferant muss beides ausweisen.
- Durch die Wohnfläche des Gebäudes teilen. Das ergibt den Ausstoß pro m² und damit die Stufe.
- Vermieteranteil berechnen und in der Heizkostenabrechnung vom Mieteranteil abziehen.
Bei einer Zentralheizung rechnet der Vermieter das für das ganze Gebäude und weist es in der Heizkostenabrechnung aus: den Anteil des Mieters, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen. Fehlt diese Aufteilung, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 3 % kürzen.
Hat der Mieter eine eigene Gasetage oder einen eigenen Liefervertrag, rechnet er selbst: Er kann den Vermieteranteil innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt seiner Rechnung vom Vermieter zurückverlangen. Der Vermieter muss ihn darauf hinweisen.
Praxisbeispiel
Ein Mehrfamilienhaus mit 600 m² Wohnfläche und Gas-Zentralheizung. Laut Gasrechnung 2026 wurden 18.000 kg CO₂ ausgestoßen; die CO₂-Kosten betragen bei 60 € pro Tonne 1.080 € (Beispielwerte).
| Schritt | Ergebnis |
|---|---|
| CO₂ pro m²: 18.000 kg ÷ 600 m² | 30 kg |
| Stufe 27 bis unter 32 kg | Vermieter 40 % |
| Vermieteranteil | 432 € |
| Für eine 80-m²-Wohnung (80/600) | 57,60 € |
Der Mieter dieser Wohnung zahlt also 57,60 € weniger Heizkosten, als er ohne die Aufteilung zahlen würde. Für den Vermieter sind es 432 € im Jahr für das Haus – und dieser Betrag steigt, wenn der CO₂-Preis steigt. Eine bessere Dämmung oder eine andere Heizung senkt ihn.
Neu: Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Pflicht entfallen, dass neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen sind wieder erlaubt, müssen aber schrittweise mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden. Im Gegenzug hat der Gesetzgeber das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz ergänzt. Bei solchen neu eingebauten Heizungen gilt:
- Ab 2028 tragen Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten je zur Hälfte – unabhängig vom Stufenmodell.
- Ab 2028 werden auch die Gas-Netzentgelte hälftig geteilt.
- Ab 2029 wird auch der vorgeschriebene Bio-Anteil des Brennstoffs (bis 30 %) hälftig getragen.
Für kleine Vermieter gibt es eine Härtefallregel. Sie tragen weiter nur den Anteil nach dem Stufenmodell, wenn alle Voraussetzungen zusammen vorliegen: Die Wohnung liegt nicht in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Miete liegt unter 85 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie vermieten höchstens sechs Wohnungen. Das Gebäude hat die Effizienzklasse G oder H. Und die volle Beteiligung wäre für Sie eine persönliche Härte, die auch unter Abwägung der Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei dieser Abwägung zählen etwa, dass keine Wärmepumpe möglich und kein Fernwärmenetz verfügbar ist, Ihre wirtschaftliche Lage oder ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Den Härtefall müssen Sie dem Mieter in Textform mitteilen, bei Vertragsschluss oder bei der ersten Geltendmachung. Umstände, die Sie erst später mitteilen, zählen für den jeweiligen Abrechnungszeitraum nicht.
Für Heizungen, die vor dem 29.07.2026 eingebaut wurden, ändert sich nichts. Es bleibt beim Stufenmodell.
Wie es mit dem CO₂-Preis weitergeht
Der Preis lag 2025 fest bei 55 € pro Tonne; 2026 wird er in einem Korridor von 55 bis 65 € versteigert. Für 2027 plant die Bundesregierung, den Korridor beizubehalten; beschlossen ist das noch nicht. Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr, der den nationalen Preis ablösen soll, ist auf 2028 verschoben. Danach wird der Preis am Markt gebildet und kann deutlich steigen. Je schlechter ein Gebäude eingestuft ist, desto mehr Gewicht bekommt das für Vermieter.
Häufige Fehler
- Die Aufteilung in der Heizkostenabrechnung vergessen. Der Mieter darf dann 3 % kürzen.
- Mit der Wohnfläche nur einer Wohnung einstufen. Die Stufe ergibt sich aus dem ganzen Gebäude.
- Den CO₂-Preis schätzen. Maßgeblich sind CO₂-Menge und Kosten laut Brennstoffrechnung.
- Glauben, die neue hälftige Teilung gelte für alle Heizungen. Sie gilt nur für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29.07.2026 neu eingebaut werden.
- Abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag treffen. Regelungen zulasten des Mieters sind unwirksam.