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Kapitalaufbau mit Immobilien: Lohnt sich das?
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Kurzantwort
Es kann sich lohnen – aber nicht von selbst. Die Geschichte zeigt: Der Gewinn kommt vor allem aus der Miete, nicht aus steigenden Preisen. Seit 1975 sind Wohnimmobilien in Deutschland kaum stärker teurer geworden als das allgemeine Preisniveau. Mit den Mieteinnahmen lag die Gesamtrendite über den sehr langen Zeitraum seit 1870 auf Augenhöhe mit Aktien; seit 1980 lagen Aktien deutlich vorn. Wer heute mit Immobilien Vermögen aufbauen will, muss deshalb vor allem gut einkaufen, solide finanzieren und lange vermieten.
Häuserpreise und Inflation seit 2000 · 2000 = 100
- Häuserpreise Wohnimmobilien: 181
- Verbraucherpreise: 161
Das Wichtigste in Kürze
- Preise allein: 1975–2025 rund 2,4 % pro Jahr, Inflation 2,3 % – real fast kein Zuwachs.
- Mit Miete: In der Langzeitstudie „Rate of Return on Everything“ brachten deutsche Wohnimmobilien real im Durchschnitt rund 7,8 % pro Jahr, Aktien 7,1 % – rund drei Viertel davon aus der Miete.
- Seit 1980 lagen Aktien vorn: real rund 10,1 % gegenüber 4,1 % pro Jahr.
- Es gab lange Durststrecken: Von 1995 bis 2010 verloren Wohnimmobilien real rund ein Viertel ihres Werts.
- Heute: Die Preise liegen rund 8 % unter dem Höchststand von 2022, die Zinsen bei rund 4 % – gute Käufe gibt es, aber nicht von selbst.
Was Kapitalaufbau mit Immobilien bedeutet
Mit einer vermieteten Immobilie baut sich Vermögen auf vier Wegen auf:
- Miete: Sie bezahlt laufende Kosten, Zinsen und einen Teil der Tilgung.
- Tilgung: Jeden Monat gehört Ihnen ein Stück mehr von der Wohnung – zum großen Teil vom Mieter mitfinanziert.
- Wertentwicklung: Steigt der Wert, steigt Ihr Vermögen – und zwar auf den ganzen Kaufpreis, nicht nur auf Ihr Eigenkapital (der Hebel).
- Steuer: Die Abschreibung senkt die Steuer, und liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn im Privatvermögen steuerfrei (§ 23 EStG), sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Wie gut das funktioniert, hängt davon ab, was man bezahlt, wie man finanziert und was die Wohnung abwirft. Die Geschichte hilft, realistische Erwartungen zu haben.
Ein Blick zurück: Preise und Inflation
Die Grafik zeigt, wie sich die Preise für Wohnimmobilien und die Verbraucherpreise seit 2000 entwickelt haben. Über 25 Jahre sind Immobilien stärker gestiegen als die Inflation – aber fast der gesamte Vorsprung entstand in einem einzigen Jahrzehnt.
| Phase | Preise Wohnimmobilien | nach Abzug der Inflation |
|---|---|---|
| 1995–2010 | −4,7 % | rund −23 % |
| 2010–2022 | +92 % | rund +54 % |
| Höchststand Mitte 2022 bis Anfang 2024 | −12,9 % | noch stärker |
| 2025 | +3,2 % | rund +1 % |
| Frühjahr 2026 zum Vorjahr | +0,6 % | – |
Über den ganzen Zeitraum von 1975 bis 2025 sind die Preise um rund 2,4 % pro Jahr gestiegen, die Verbraucherpreise um rund 2,3 %. Real, also nach Inflation, haben Immobilienpreise über 50 Jahre fast nichts zugelegt. Wer eine Immobilie nur kauft, um auf Wertsteigerung zu setzen, hat sich historisch auf einen knappen Vorsprung und lange Durststrecken eingelassen.
Die Zahlen für 1975 bis 2025 sind eine eigene Berechnung auf Basis der langen Reihe der Deutschen Bundesbank zu Wohnimmobilienpreisen (Wert für 2025 vorläufig); sie beruht bis 2005 auf Preisangaben der bulwiengesa AG, ab 2006 von vdpResearch und ab 2014 auf Destatis. Quelle: Deutsche Bundesbank. Die Richtung ist gut belegt, die Nachkommastelle nicht.
Die Rendite steckt in der Miete
Das ändert sich vollständig, wenn man die Miete einrechnet. Die bekannteste Langzeitstudie dazu („The Rate of Return on Everything“, Jordà und andere, 2019) hat die Renditen in 16 Ländern seit 1870 untersucht. Für Deutschland:
| real pro Jahr, ganzer Zeitraum | davon aus Wertsteigerung | davon aus Miete bzw. Dividende | |
|---|---|---|---|
| Wohnimmobilien | 7,8 % (Durchschnitt) | 1,9 % | 6,0 % |
| Aktien | 7,1 % | 2,7 % | 4,1 % |
Dass die Teilwerte zusammen nicht genau die Gesamtrendite ergeben, ist kein Rechenfehler: Die Studie bildet Durchschnitte über einzelne Jahre, und Wertänderung und Miete wirken über die Jahre zusammen; dazu kommen Rundungen.
Rund drei Viertel der langfristigen Immobilienrendite stammen aus der Miete. Die Studie rechnet mit Nettomieten nach Kosten, ohne Kredit und vor Steuern – also ohne Hebel, aber auch ohne die Arbeit und die Risiken einer einzelnen Wohnung.
Seit 1980 haben Aktien in Deutschland allerdings deutlich besser abgeschnitten: real rund 10,1 % pro Jahr gegenüber 4,1 % bei Wohnimmobilien. Die Jahrzehnte sind verschieden, und niemand weiß, welches Muster die nächsten prägt.
Vor- und Nachteile in der heutigen Zeit
Was heute für Immobilien spricht
- Die Preise haben korrigiert. Im Durchschnitt (Destatis) lagen sie Mitte 2026 rund 8 % unter dem Höchststand von 2022 – vor allem im Bestand. Neubaupreise sind kaum gesunken, und andere Messungen sehen nur einen kleinen Rückgang.
- Schutz vor Inflation: Mieten und Preise folgen langfristig der Inflation, der Kredit verliert real an Wert.
- Hebel und Steuer: Mit fremdem Geld kaufen, Abschreibung nutzen, nach mehr als zehn Jahren im Privatvermögen steuerfrei verkaufen.
- Sparzwang: Die Kreditrate sorgt dafür, dass Vermögen tatsächlich aufgebaut wird.
Was dagegen spricht
- Zinsen um 4 %: Viele Wohnungen tragen sich nicht mehr selbst; Sie zahlen monatlich zu. Siehe Cashflow einer vermieteten Wohnung.
- Hohe Kaufpreise im Verhältnis zur Miete: In vielen Lagen zahlen Käufer 25 Jahresmieten und mehr. Siehe Kaufpreisfaktor.
- Kosten und Pflichten: Instandhaltung, Energie, neue Regeln. Siehe Risiken als Vermieter.
- Klumpenrisiko und Aufwand: Viel Geld in einem Objekt, Arbeit mit Mietern und Eigentümergemeinschaft.
So geht man es richtig an
- Gut einkaufen. Der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete entscheidet am meisten. Lieber weniger Wohnungen zum richtigen Preis als viele zum falschen.
- Die Miete realistisch ansetzen – nach Mietspiegel und tatsächlichen Angeboten, nicht nach Exposé.
- Mit Puffer finanzieren: Tilgung und Zinsbindung so wählen, dass die Rate auch bei höherem Anschlusszins tragbar bleibt. Siehe Finanzierung.
- Zustand und Eigentümergemeinschaft prüfen. Siehe WEG-Unterlagen vor dem Kauf.
- Kosten ehrlich rechnen: Instandhaltung nach Alter, Leerstand, Verwaltung.
- Lange halten. Kaufnebenkosten verteilen sich über die Jahre, und erst nach mehr als zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei.
- Mit der Alternative vergleichen. Wenn ein ETF unter Ihren Annahmen klar vorn liegt, ist das ein Warnsignal für den Kaufpreis. Siehe Immobilie oder ETF?
Unser Fazit
Immobilien sind ein bewährter Weg, Vermögen aufzubauen – nicht weil die Preise immer steigen, sondern weil eine gut gekaufte, solide finanzierte und lange vermietete Wohnung Jahr für Jahr Miete einbringt und dabei abbezahlt wird. Wer zum falschen Preis kauft und nur auf Wertsteigerung hofft, hat historisch oft lange gewartet. Ob sich eine bestimmte Wohnung lohnt, zeigt nur die eigene Rechnung – auch im Vergleich mit einem breit gestreuten ETF.