Ratgeber

Wissen zum Nachlesen

Jeder Ratgeber beginnt mit einer Kurzantwort und nennt Stand-Datum, Rechtsgrundlagen und Quellen.

Steuern

AfA bei vermieteten Immobilien: Welcher Satz gilt? Lineare, degressive und Sonder-AfA, Beginn der Abschreibung, Kaufpreisaufteilung und kürzere Nutzungsdauer – was Vermieter 2026 wissen sollten. Anlage V: Die wichtigsten Werbungskosten für Vermieter Was Sie in der Anlage V als Einnahmen angeben müssen, welche Kosten Sie absetzen können und welche Fehler das Finanzamt am häufigsten findet – mit Beispiel für 2025. Die 15-%-Grenze: der teure Fehler nach dem Immobilienkauf Warum Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf oft nicht sofort absetzbar sind – und wie Sie die anschaffungsnahen Herstellungskosten richtig berechnen. Kaufpreisaufteilung: warum der Gebäudeanteil so viel Steuer ausmacht Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht der Boden. Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, wann das Finanzamt Ihre Aufteilung anerkennt und was Sie vor dem Kauf tun können.

Kaufen & Finanzieren

Banktermin vorbereiten: Checkliste für die Baufinanzierung Welche Unterlagen Banken für eine Baufinanzierung verlangen – für Angestellte, Selbstständige, Bestand, Neubau und Kapitalanlage. Mit Checkliste zum Ausdrucken. Bauzinsen aktuell: amtliche Werte und was sie bewegt Der amtliche Bauzins der Bundesbank (Monatswert, täglich automatisch abgerufen) mit Verlauf seit 2003 – und warum er der Bundesanleihe folgt, nicht dem EZB-Leitzins. Die richtige Baufinanzierung finden: Angebote richtig vergleichen Effektivzins, Zinsbindung, Sondertilgung, Bereitstellungszinsen, Vermittler oder Bank: worauf es beim Vergleich von Finanzierungsangeboten wirklich ankommt. Eigenkapital bei der Kapitalanlage: Wie viel ist sinnvoll? Weniger Eigenkapital hebt die Rendite, erhöht aber Zuzahlung und Risiko. Wir rechnen fünf Varianten durch – mit ehrlichem Vergleich zum ETF. Eigentumswohnung kaufen: diese WEG-Unterlagen sollten Sie vorher prüfen Beschluss-Sammlung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklage: welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft Sie vor dem Kauf brauchen und worauf Sie achten müssen. EZB-Leitzins aktuell: Was er für Immobilien bedeutet Der aktuelle EZB-Einlagezins mit Verlauf seit 2003 – und warum Leitzinsänderungen bei langfristigen Bauzinsen oft weniger ankommen, als viele erwarten. Kauf vom Bauträger: Zahlungsplan, Abnahme und Sicherheiten Wann Sie beim Bauträger zahlen müssen, welche Sicherheiten Ihnen zustehen, worauf es bei der Abnahme ankommt und welche Steuervorteile ein Neubau bringt. Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler in allen Bundesländern Welche Nebenkosten beim Immobilienkauf anfallen, wie hoch die Grunderwerbsteuer in jedem Bundesland ist und wie die Kosten steuerlich behandelt werden. Kaufpreisfaktor: Ab wann ist eine Wohnung zu teuer? Was der Kaufpreisfaktor aussagt, wie Sie ihn berechnen und bei welchem Faktor eine vermietete Wohnung bei heutigen Zinsen mit einem ETF mithalten kann. Neubau oder Bestand: Was ist die bessere Kapitalanlage? Neubau und Bestand im Vergleich: Preis pro m², Abschreibung, Mietpreisbremse, Energie, Instandhaltung, Förderung und Risiken – mit Zahlen. Wie Banken rechnen: Haushaltsrechnung, Beleihungswert und Mieteinnahmen Wie eine Bank prüft, ob sie Ihnen einen Immobilienkredit gibt – Kreditwürdigkeitsprüfung, Haushaltsrechnung, Beleihungswert und wie Mieteinnahmen angerechnet werden. Wie setzt sich der Bauzins zusammen? Bauzins = Refinanzierung der Bank plus Aufschlag. Was in beiden Teilen steckt, was sie bewegt und welchen Teil Sie selbst beeinflussen können. Zinsbindung und Anschlussfinanzierung: das unterschätzte Risiko Was nach Ablauf der Zinsbindung passiert, welche Kündigungsrechte Sie haben und wie stark ein höherer Anschlusszins die Rate verändert.

Entscheiden

Cashflow einer vermieteten Wohnung: Was bleibt wirklich übrig? Wie Sie den monatlichen Cashflow einer Kapitalanlage-Wohnung nach Kredit und Steuer berechnen – und warum er oft über viele Jahre negativ bleibt. Die größten Risiken als Vermieter – und wie Sie sie einpreisen Leerstand, Sonderumlage, Zinsanstieg, neue Gesetze, Wertverlust: welche Risiken eine vermietete Wohnung hat, was sie kosten können und wie Sie vorsorgen. Immobilie oder ETF? Der faire Vergleich nach Steuern Vermietete Wohnung oder ETF-Sparplan: Wir rechnen beide Wege mit demselben Geld und nach Steuern durch – mit offenem Ergebnis. Kapitalaufbau mit Immobilien: Lohnt sich das? Was Immobilien über Jahrzehnte gebracht haben – gegenüber Inflation und Aktien –, woher die Rendite wirklich kommt und wie man es heute richtig angeht. Kaufen oder mieten? Die ehrliche Rechnung Wann sich die eigene Wohnung gegenüber Miete plus Geldanlage rechnet – mit Rechenbeispielen und den Punkten, die in keiner Rechnung stehen. Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage noch? Die ehrliche Rechnung bei heutigen Zinsen: Unter welchen Bedingungen eine vermietete Wohnung einen ETF schlägt – und wann nicht. Mietrendite richtig berechnen: brutto, netto und Eigenkapitalrendite Bruttomietrendite, Kaufpreisfaktor, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite: was jede Kennzahl aussagt und wie Sie sie berechnen.

Sanieren & Energie

CO₂-Kosten: So teilen Vermieter und Mieter sie auf Das Stufenmodell für die CO₂-Kosten der Heizung, eine Beispielrechnung und was sich für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen ab 2028 ändert. Förderung für Sanierungen 2026: Was Vermieter bekommen Zuschüsse von BAFA und KfW nach der Reform vom Juli 2026: Fördersätze, Höchstbeträge, was nur Selbstnutzer erhalten und warum der Antrag vor dem Auftrag kommt. Heizungsgesetz 2026: Was Vermieter heute wirklich müssen Seit 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz statt des alten Heizungsgesetzes. Welche Pflichten weggefallen sind und welche Vermieter weiter erfüllen müssen. Modernisierungsumlage: was Vermieter auf die Miete umlegen dürfen 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr, abzüglich Erhaltungsanteil und Förderung, begrenzt durch Kappungsgrenzen – so berechnen Sie die Mieterhöhung nach § 559 BGB.

Vermieten & Verwalten

Erhaltungsrücklage: Wie viel ist genug? Warum es keine gesetzliche Mindesthöhe gibt, welche Richtwerte helfen und wie Sie mit einem einfachen Plan erkennen, ob eine Sonderumlage droht. Hausgeld: Was Sie auf den Mieter umlegen und was Sie absetzen können Welche Teile des Hausgelds einer vermieteten Eigentumswohnung umlagefähig sind, welche Sie selbst tragen und wann sie steuerlich zählen. Indexmiete: So wird sie berechnet und angepasst Wie die Indexmiete funktioniert, wann und wie Vermieter anpassen dürfen, wie man richtig rechnet – und was die geplante Reform ändern würde. Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete: Kappungsgrenze, Fristen, Form Wie stark und ab wann Vermieter die Miete im laufenden Mietverhältnis erhöhen können – mit Kappungsgrenze, Sperrfrist, Begründung und Beispiel. Nebenkostenabrechnung als Vermieter: Was ist umlagefähig? Welche Betriebskosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen, welche nicht, welche Verteilerschlüssel und Fristen gelten – mit Beispiel aus einer WEG-Abrechnung. Verteilerschlüssel und Heizkostenverordnung verständlich erklärt Nach welchem Schlüssel Sie Betriebs- und Heizkosten verteilen, wann 70 % nach Verbrauch Pflicht sind und warum bis 31.12.2026 alle Zähler fernablesbar sein müssen.

Verkaufen & Übertragen

Immobilie erben oder verschenken: Freibeträge und Steuersätze Wie viel Erbschaft- oder Schenkungsteuer auf eine Immobilie anfällt – Freibeträge für jeden Verwandtschaftsgrad, Steuersätze, Familienheim und Tipps zur Schenkung. Spekulationsfrist bei Immobilien: Wann der Verkauf steuerfrei ist Die Zehnjahresfrist tagesgenau berechnen, Ausnahmen bei Eigennutzung, Gewinn nach AfA und Freigrenze – mit Rechenbeispiel.

Fristen für Vermieter und Eigentümer

31.12.2026 – Spätester Zugang der Betriebskostenabrechnung für Wohnraum für das Abrechnungsjahr 2025 (bei Abrechnung nach Kalenderjahr, § 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Allgemeine Frist; Ihr Einzelfall kann abweichen.
31.12.2026 – Heizkostenverteiler und Wärme- und Wasserzähler, die nicht aus der Ferne ablesbar sind, müssen nachgerüstet oder ersetzt sein (§ 5 Abs. 3 Heizkostenverordnung). Sonst darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen. Mehr
01.02.2027 – Die Heizungsförderung für selbst bewohnte Wohnungen wird zum ersten Mal gekürzt: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt von 16 % auf 12 %, der Höchstbetrag für die erste Wohnung um 750 €. Mehr
30.09.2027 – Öl- und Gasheizungen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen, die vor dem 01.10.2009 eingebaut wurden, müssen geprüft und optimiert sein (§ 60b Gebäudemodernisierungsgesetz). Mehr
01.01.2028 – Für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut wurden, tragen Vermieter die Hälfte der CO₂-Kosten und Gas-Netzentgelte (§ 5a CO₂-Kostenaufteilungsgesetz). Mehr