Ratgeber · Vermieten & Verwalten
Hausgeld: Was Sie auf den Mieter umlegen und was Sie absetzen können
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig. Wir bewerben hier keine eigenen Bau- oder Verwaltungsleistungen.
Kurzantwort
Das Hausgeld besteht aus umlagefähigen Betriebskosten und Kosten, die Sie als Eigentümer selbst tragen: Verwaltung, Bankgebühren, Reparaturen und die Erhaltungsrücklage. Nur die Betriebskosten dürfen Sie in der Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben. Steuerlich zählt fast alles im Jahr der Zahlung – nur die Zahlung in die Rücklage erst, wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt.
Das Wichtigste in Kürze
- Umlagefähig sind nur Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung – etwa Wasser, Müll, Hausreinigung, Versicherung und Heizung.
- Nicht umlagefähig sind Verwaltervergütung, Bankgebühren, Reparaturen und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
- Die Grundsteuer steht nicht im Hausgeld, ist aber umlagefähig. Sie wird leicht vergessen.
- Die Zahlung in die Erhaltungsrücklage ist erst absetzbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt (BFH, IX R 19/24).
- Die Nebenkostenabrechnung für den Mieter ist binnen zwölf Monaten fällig – auch wenn die Eigentümergemeinschaft noch nicht abgerechnet hat.
Was im Hausgeld steckt
Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlt. Die Höhe legen die Eigentümer jedes Jahr im Wirtschaftsplan fest. Nach Ablauf des Jahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung; die Eigentümer beschließen dann, wer nachzahlt und wer etwas zurückbekommt.
Das Hausgeld finanziert drei ganz verschiedene Dinge:
- Betriebskosten des Hauses – Wasser, Heizung, Müll, Reinigung, Versicherung, Allgemeinstrom.
- Verwaltung – Verwaltervergütung, Bankgebühren, Kosten der Versammlung.
- Erhaltung – laufende Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und die Zahlung in die Erhaltungsrücklage, aus der größere Arbeiten wie Dach oder Fassade bezahlt werden.
Für Sie als Vermieter verhalten sich diese drei Teile unterschiedlich – bei der Nebenkostenabrechnung und bei der Steuer.
Was Sie auf den Mieter umlegen dürfen
| Posten im Hausgeld | Auf den Mieter umlegbar? |
|---|---|
| Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung | ja |
| Heizung und Warmwasser | ja, nach Heizkostenverordnung |
| Hausreinigung, Gartenpflege, Hauswart, Aufzug | ja |
| Allgemeinstrom, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung, Haftpflicht | ja |
| Verwaltervergütung | nein |
| Bankgebühren der Gemeinschaft | nein |
| Reparaturen am Gemeinschaftseigentum | nein |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | nein |
| Kosten von Versammlung, Beirat, Anwalt oder Gericht der Gemeinschaft | nein |
Voraussetzung für jede Umlage ist, dass der Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter überträgt. Was nicht in der Betriebskostenverordnung steht, dürfen Sie nicht umlegen, auch wenn es im Hausgeld enthalten ist.
Die Grundsteuer fehlt im Hausgeld, weil die Gemeinde den Bescheid direkt an jeden Eigentümer schickt. Sie ist trotzdem umlagefähig – Sie müssen sie nur selbst in die Abrechnung aufnehmen.
Welcher Verteilerschlüssel gilt
Haben Sie mit dem Mieter nichts anderes vereinbart, legen Sie die Betriebskosten nach dem Schlüssel um, den die Eigentümergemeinschaft verwendet – oft nach Miteigentumsanteilen. Ändert die Gemeinschaft ihren Schlüssel per Beschluss, folgt die Abrechnung für den Mieter. Nur wenn der Schlüssel der Gemeinschaft im Einzelfall unbillig wäre, gilt wieder die Wohnfläche. Heiz- und Warmwasserkosten werden immer nach der Heizkostenverordnung verteilt.
Die Frist läuft trotzdem
Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Das gilt nach dem Bundesgerichtshof auch dann, wenn die Eigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen hat. Der Verwalter der Gemeinschaft ist nicht Ihr Gehilfe; seine Verspätung entschuldigt Sie nur, wenn Sie nachweisen können, dass Sie sich selbst rechtzeitig um die Zahlen bemüht haben. Wer die Frist versäumt, kann keine Nachzahlung mehr verlangen.
Was Sie steuerlich absetzen können
Für die Steuer zählt das Hausgeld als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung – grundsätzlich im Jahr der Zahlung. Mit einer wichtigen Ausnahme:
Die Zahlung in die Erhaltungsrücklage ist erst absetzbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsarbeiten ausgibt. Das hat der Bundesfinanzhof im Januar 2025 bestätigt, ausdrücklich auch für das seit Dezember 2020 geltende Wohnungseigentumsrecht. Der Grund: Erst wenn das Geld ausgegeben ist, steht fest, ob es sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand war oder Herstellungskosten, die nur über die Abschreibung zählen.
Die Umlagen, die Ihr Mieter zahlt, sind auf der anderen Seite Mieteinnahmen.
Praxisbeispiel
Eine vermietete Eigentumswohnung, 80 m², Hausgeld 350 € im Monat laut Wirtschaftsplan (Beispielwerte):
| Posten pro Monat | Betrag | umlegbar | sofort absetzbar |
|---|---|---|---|
| Heizung und Warmwasser | 110 € | ja | ja |
| Wasser und Abwasser | 35 € | ja | ja |
| Müll und Straßenreinigung | 18 € | ja | ja |
| Reinigung, Garten, Hauswart | 25 € | ja | ja |
| Allgemeinstrom, Versicherung, Schornsteinfeger | 22 € | ja | ja |
| Verwaltervergütung | 31 € | nein | ja |
| Bankgebühren | 3 € | nein | ja |
| Laufende Reparaturen | 16 € | nein | ja |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | 90 € | nein | erst bei Ausgabe |
| Summe | 350 € | 210 € | 260 € |
Von 350 € dürfen Sie 210 € auf den Mieter umlegen. 140 € im Monat – 1.680 € im Jahr – tragen Sie selbst. Das ist die Zahl, die in Ihre Cashflow-Rechnung gehört, zusammen mit Reparaturen in der Wohnung selbst und einer eigenen Mietverwaltung, falls Sie eine beauftragen.
Steuerlich sind im Jahr der Zahlung 260 € im Monat absetzbar, also 3.120 € im Jahr. Die 1.080 € für die Rücklage zählen erst, wenn die Gemeinschaft sie ausgibt; Ihren Anteil an den Ausgaben aus der Rücklage finden Sie in der Jahresabrechnung.
Häufige Fehler
- Das ganze Hausgeld an den Mieter weitergeben. Verwaltung, Bankgebühren, Reparaturen und Rücklage sind nicht umlagefähig.
- Die Grundsteuer vergessen. Sie steht nicht im Hausgeld, gehört aber in die Nebenkostenabrechnung.
- Auf die Abrechnung der Gemeinschaft warten. Die Zwölf-Monats-Frist gegenüber dem Mieter läuft unabhängig davon.
- Die Rücklage im Zahlungsjahr absetzen. Abziehbar ist sie erst bei Verausgabung.
- Nach Wohnfläche abrechnen, ohne das vereinbart zu haben. Ohne Vereinbarung gilt bei vermieteten Eigentumswohnungen der Schlüssel der Gemeinschaft.
- Instandhaltung doppelt rechnen. Die Rücklage ist bereits Teil der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.