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Immobilie oder ETF? Der faire Vergleich nach Steuern
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig. Wir bewerben hier keine eigenen Bau- oder Verwaltungsleistungen.
Kurzantwort
Das hängt vor allem von der Wertsteigerung der Wohnung, der ETF-Rendite, den Kosten für Instandhaltung und Verkauf, dem Zins und der Haltedauer ab. In unserem Beispiel mit langjährigen Durchschnittswerten liegt der ETF bei jeder Haltedauer vorn – nach 15 Jahren um rund 16.800 €. Die Immobilie läge erst ab rund 2,3 % Wertsteigerung pro Jahr vorn. Einen allgemeinen Sieger gibt es nicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Fair ist der Vergleich nur mit demselben Geld: Jeder Euro, den Sie der Wohnung zuschießen, gehört auf der ETF-Seite angelegt.
- Die Immobilie arbeitet mit Kredit (Hebel) und senkt über die Abschreibung (AfA) Ihre Steuer; der Verkaufsgewinn ist im Privatvermögen nach zehn Jahren in der Regel steuerfrei.
- Der ETF ist breit gestreut, jederzeit verkäuflich und macht keine Arbeit – schwankt aber deutlich stärker.
- Kleine Änderungen der Annahmen drehen das Ergebnis: Wertsteigerung, ETF-Rendite und Zins wirken am stärksten.
- Zeitaufwand, Klumpenrisiko (viel Geld in einem einzigen Objekt) und Verfügbarkeit lassen sich nicht in Euro rechnen, gehören aber in die Entscheidung.
Warum viele Vergleiche schief sind
Viele Rechnungen stellen die Mietrendite einer Wohnung gegen die Rendite eines ETF. Das führt in die Irre, aus zwei Gründen:
- Unterschiedlicher Einsatz: Bei der Wohnung zahlen Sie oft jeden Monat etwas zu, weil Zins und Tilgung höher sind als die Miete nach Kosten. Dieses Geld fehlt im Vergleich, wenn man es auf der ETF-Seite nicht ebenfalls anlegt.
- Unterschiedliche Steuer: Mieteinkünfte versteuern Sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz, können aber Zinsen und Abschreibung abziehen. ETF-Gewinne unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer; bei Aktien-ETFs sind 30 % der Erträge steuerfrei (Teilfreistellung). Dazu kommen der Sparer-Pauschbetrag (1.000 €, bei Zusammenveranlagung 2.000 €) und die Vorabpauschale – eine jährliche Vorab-Besteuerung für ETFs, die ihre Erträge nicht ausschütten; sie ist auf die tatsächliche Wertsteigerung des Jahres begrenzt.
Ein fairer Vergleich rechnet deshalb zwei vollständige Wege nebeneinander: dasselbe Eigenkapital, dieselben monatlichen Zuzahlungen, derselbe Zeitraum, beide Seiten nach Steuern.
So rechnen wir
Weg 1 – Immobilie: Sie kaufen eine Wohnung mit Eigenkapital und Kredit. Die Miete deckt einen Teil von Zins, Tilgung und Kosten; den Rest zahlen Sie zu. Die Abschreibung (AfA) senkt Ihre Steuer. Am Ende verkaufen Sie die Wohnung, zahlen den Kredit zurück und behalten den Rest. Verkaufen Sie nach Ablauf der Zehnjahresfrist, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei, wenn kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Weg 2 – ETF: Dasselbe Eigenkapital fließt am Anfang in einen breit gestreuten Aktien-ETF. Jeder Betrag, den Sie bei Weg 1 zugeschossen hätten, wird ebenfalls angelegt. Am Ende verkaufen Sie und zahlen Abgeltungsteuer auf den Gewinn.
Annahmen dabei: Ein Verlust aus der Vermietung senkt Ihre Steuer auf andere Einkünfte zu Ihrem Grenzsteuersatz. Wer schon nach wenigen Jahren verkauft, dem kann das Finanzamt die Absicht absprechen, dauerhaft Überschüsse zu erzielen – dann zählen diese Verluste nicht.
Praxisbeispiel
Eine Eigentumswohnung in Rheinland-Pfalz, 80 m², Baujahr 1990:
| Annahme | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 5 %, Notar und Grundbuch 1,5 %, Makler 3,57 %) | 30.210 € |
| Eigenkapital | 60.000 € |
| Kredit | 270.210 €, 4,0 % Zins fest über die ganze Laufzeit, 2 % Tilgung |
| Kaltmiete | 1.000 € pro Monat, Mietausfall 2 % |
| Mietsteigerung | 1,5 % pro Jahr |
| Verwaltung und nicht umlagefähige Kosten | 37 € pro Monat, Steigerung 2 % pro Jahr |
| Instandhaltung | 124 € pro Monat (18,62 € pro m² und Jahr), Steigerung 3 % pro Jahr |
| Gebäudeanteil, Abschreibung | 75 %, 2 % pro Jahr |
| Grenzsteuersatz | 35 %, keine Kirchensteuer |
| Wertsteigerung Wohnung | 2,0 % pro Jahr (Bundesbank 1990–2025: 2,1 %) |
| Verkaufskosten | 3,57 % (Makler, Verkäuferhälfte) |
| ETF | 7,0 % pro Jahr vor Kosten (MSCI World 2000–2026: 6,7 %; 1970–2025: rund 7,7 %), Kosten 0,2 %, Sparer-Pauschbetrag 1.000 € |
Im ersten Jahr zahlen Sie nach Steuern rund 360 € pro Monat zu. Über 15 Jahre summiert sich das auf gut 65.000 € – genau dieser Betrag wird auf der ETF-Seite zusätzlich angelegt.
| Haltedauer | Immobilie | ETF | vorn | Immobilie läge vorn ab |
|---|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 147.316 € | 163.621 € | ETF, um 16.304 € | 2,5 % Wertsteigerung |
| 15 Jahre | 227.348 € | 244.175 € | ETF, um 16.828 € | 2,3 % Wertsteigerung |
| 20 Jahre | 320.586 € | 353.913 € | ETF, um 33.327 € | 2,4 % Wertsteigerung |
| 25 Jahre | 429.464 € | 504.051 € | ETF, um 74.588 € | 2,6 % Wertsteigerung |
Vermögen jeweils nach Verkauf und nach Steuern. Annahme: Verkauf frühestens am Tag nach dem jeweiligen Jahrestag des Kaufvertrags; ab zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn damit steuerfrei.
Was das Beispiel zeigt: Mit diesen Annahmen liegt der ETF bei jeder Haltedauer vorn, und der Abstand wächst mit der Zeit. Auch in einem vorsichtigen und in einem günstigen Szenario – beide Seiten gleichzeitig schlechter bzw. besser – liegt nach 15 Jahren der ETF vorn.
Das Ergebnis gilt nur für diese Annahmen. Frühere Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Hinweis auf künftige Ergebnisse. Mit Ihrer eigenen Wohnung, Ihrem Zins und Ihrem Steuersatz kann es deutlich anders ausfallen.
So empfindlich ist das Ergebnis
Abstand nach 15 Jahren, wenn sich jeweils eine Annahme ändert (positiv = Immobilie vorn, negativ = ETF vorn):
| Geänderte Annahme | Abstand nach 15 Jahren |
|---|---|
| Beispiel wie oben | −16.828 € |
| Wertsteigerung 1,5 % statt 2,0 % | −44.494 € |
| Wertsteigerung 2,5 % statt 2,0 % | +12.804 € |
| Wertsteigerung 3,0 % statt 2,0 % | +44.530 € |
| ETF-Rendite 6,0 % statt 7,0 % | +6.457 € |
| ETF-Rendite 8,0 % statt 7,0 % | −43.035 € |
| Zins 3,5 % statt 4,0 % | +971 € |
| Zins 4,5 % statt 4,0 % | −34.523 € |
| Verkauf ohne Makler | −2.413 € |
| Instandhaltung 97 € statt 124 € pro Monat | −11.063 € |
| Mietsteigerung 2,0 % statt 1,5 % | −10.856 € |
| Grenzsteuersatz 42 % statt 35 % | −11.004 € |
Ein halber Prozentpunkt bei Wertsteigerung, ETF-Rendite oder Zins verschiebt das Ergebnis um Zehntausende Euro. Wer eine Entscheidung trifft, sollte deshalb mit mehreren Annahmen rechnen – nicht nur mit einer.
Was der Vergleich nicht zeigt
- Schwankung: Der MSCI World hat in Euro zwischenzeitlich mehr als die Hälfte seines Werts verloren (größter Rückgang laut Factsheet rund 54 %). Auch Wohnungspreise fallen zeitweise, zuletzt 2022 und 2023. Die Statistiken glätten aber und zeigen nicht das Risiko einer einzelnen Wohnung (Lage, Mieter, Sanierungsstau).
- Hebel und Zins: Der Kredit verstärkt bei der Immobilie Gewinne wie Verluste. Unser Beispiel rechnet mit festem Zins über die ganze Zeit; steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung, verschiebt sich die Rechnung (siehe Tabelle).
- Arbeit: Eine vermietete Wohnung macht Arbeit – Mietersuche, Abrechnungen, Eigentümerversammlungen. Ein ETF nicht.
- Verfügbarkeit: ETF-Anteile lassen sich an jedem Börsentag verkaufen, eine Wohnung nicht.
Häufige Fehler
- Mietrendite gegen ETF-Rendite stellen, ohne Kredit, Zuzahlungen und Steuern zu berücksichtigen.
- Kaufnebenkosten vergessen: Je nach Bundesland und Makler sind 7 bis 12 % des Kaufpreises sofort weg und müssen erst wieder verdient werden.
- Verkaufskosten und Instandhaltung weglassen: Im Beispiel macht schon das den Unterschied, wer vorn liegt.
- Zu optimistische Wertsteigerung: Die langfristigen Durchschnitte deutscher Wohnimmobilien liegen bei rund 2 bis 2,5 % pro Jahr (Bundesbank 1990–2025: 2,1 %; Destatis-Häuserpreisindex 2000–2025: 2,4 %) – nicht bei den Werten der Boomjahre.
- Zinsbindung ignorieren: Ein Kredit über 25 Jahre mit nur 10 Jahren Zinsbindung trägt ein Zinsrisiko.