Ratgeber · Vermieten & Verwalten
Indexmiete: So wird sie berechnet und angepasst
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig. Wir bewerben hier keine eigenen Bau- oder Verwaltungsleistungen.
Kurzantwort
Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben; dann kann eine Seite die Anpassung in Textform erklären, und die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat. Gerechnet wird mit Indexpunkten, nicht mit Inflationsraten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Indexmiete muss schriftlich im Mietvertrag vereinbart und an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gekoppelt sein.
- Neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ Indexstand bei der letzten Anpassung.
- Die Anpassung braucht eine Erklärung in Textform mit der Indexänderung und der neuen Miete oder dem Erhöhungsbetrag in Euro.
- Neben der Indexmiete gibt es keine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete; Modernisierungserhöhungen nur eingeschränkt.
- Eine Begrenzung von Indexmieten ist geplant, aber noch nicht in Kraft (Stand 21.10.2026).
So funktioniert die Indexmiete
Statt die Miete immer wieder an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, koppeln Vermieter und Mieter sie an die allgemeine Preisentwicklung: an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des Statistischen Bundesamts. Steigen die Preise, kann die Miete steigen; sinken sie, kann sie sinken.
Die Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag stehen. Ein anderer Index – etwa der europäische Verbraucherpreisindex (HVPI) – ist nicht zulässig.
So wird gerechnet
Neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ Indexstand bei der letzten Anpassung (bzw. bei Vertragsbeginn).
Gerechnet wird mit Indexpunkten, nicht mit den monatlich gemeldeten Inflationsraten. Beide Werte müssen aus derselben Indexreihe stammen (derzeit Basisjahr 2020 = 100).
Aktuelle Werte (Destatis, 2020 = 100):
| Monat 2026 | Index |
|---|---|
| Januar | 122,8 |
| Februar | 123,1 |
| März | 124,5 |
| April | 125,2 |
| Mai | 125,0 |
| Juni | 124,6 |
| Juli | 125,6 |
| August | 125,8 |
| September | 126,6 |
Datenquelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Abruf 13.10.2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – 2.0.
Fristen und Form
- Ein Jahr unverändert: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht.
- Erklärung in Textform: Brief oder E-Mail mit der eingetretenen Indexänderung und der neuen Miete oder dem Erhöhungsbetrag in Euro. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig.
- Wirkung: Die neue Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung.
Was neben der Indexmiete nicht geht
- Keine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete – solange die Indexmiete gilt.
- Modernisierungserhöhung nur eingeschränkt: nur für Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa gesetzlich vorgeschriebene, sowie für den Einbau einer neuen Heizung (heute nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, früher Gebäudeenergiegesetz).
- Betriebskosten können weiter angepasst werden.
- Mietpreisbremse: Sie begrenzt nur die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses.
Geplante Reform – noch nicht in Kraft
Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf vorgelegt (Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026): Steigt der Index innerhalb eines Jahres um mehr als 3 %, soll der übersteigende Teil nur zur Hälfte zählen – aber nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine Landesregierung per Verordnung für höchstens fünf Jahre bestimmt, und auch für bestehende Verträge. Beispiel aus der Begründung: Bei 5 % Inflation dürfte die Miete um höchstens 4 % steigen.
Stand 21.10.2026: Erste Lesung im Bundestag am 09.07.2026, Anhörung am 14.10.2026. Das Gesetz ist nicht beschlossen und nicht in Kraft; ob und wann es kommt, ist offen.
Praxisbeispiel
Mietbeginn am 01.02.2026, Nettokaltmiete 900 €. Im Vertrag ist als Ausgangswert der Index für Januar 2026 vereinbart: 122,8.
- Frühestens zum 01.02.2027 kann die Miete erstmals steigen (ein Jahr unverändert). Damit sie ab diesem Tag gilt, muss die Erklärung im Dezember 2026 zugehen. Das Gesetz regelt nicht ausdrücklich, ob die Erklärung schon vor Ablauf des Jahres zugehen darf; nach verbreiteter Ansicht ist das zulässig, wenn die neue Miete erst nach Ablauf des Jahres gilt. Wer ganz sichergehen will, lässt die Erklärung erst ab 01.02.2027 zugehen – dann gilt die neue Miete ab 01.04.2027.
- Mit dem Index für September 2026 (126,6, zum Zeitpunkt dieses Artikels der neueste Wert) ergäbe sich: 900 € × 126,6 ÷ 122,8 = 927,85 € (+27,85 €, +3,09 %).
- Geht die Erklärung am 15.12.2026 zu, gilt die neue Miete ab 01.02.2027. In der Praxis rechnen Sie mit dem neuesten Monatswert, der bei Absendung veröffentlicht ist; im Dezember 2026 ist das voraussichtlich der Wert für Oktober oder November.
Häufige Fehler
- Inflationsraten addieren statt Indexpunkte vergleichen.
- Werte aus verschiedenen Basisjahren mischen.
- Den falschen Index verwenden, etwa den HVPI.
- Zu früh anpassen: Die Miete muss ein Jahr unverändert gewesen sein.
- Die Erklärung ohne Euro-Betrag oder ohne Angabe der Indexänderung verschicken.
- Parallel eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete verlangen – das ist ausgeschlossen.
- Die geplante Reform als geltendes Recht darstellen – sie ist es noch nicht.