Kauf vom Bauträger: Zahlungsplan, Abnahme und Sicherheiten

Was beim Bauträgerkauf anders ist

Beim Bauträger kaufen Sie Grundstück und Haus aus einer Hand – meist eine Wohnung, die noch gar nicht steht. Rechtlich ist das ein eigener Vertragstyp: Für das Grundstück gilt Kaufrecht, für den Bau Werkvertragsrecht. Weil Sie vorleisten, bevor das Gebäude fertig ist, schützt Sie die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Von ihren Schutzregeln kann ein privater Käufer nicht wirksam abweichen.

Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf vom Notar in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Nutzen Sie die Zeit, um ihn prüfen zu lassen. Ihre Erklärungen sollten Sie selbst abgeben oder durch eine Person Ihres Vertrauens – nicht durch eine Vollmacht für Mitarbeiter des Bauträgers.

Wann Sie zahlen müssen

Bevor überhaupt Geld fließt

Der Bauträger darf die erste Rate erst verlangen, wenn alle diese Punkte erfüllt sind:

1. Der Vertrag ist wirksam, nötige Genehmigungen liegen vor, und der Notar hat das schriftlich bestätigt. Der Bauträger darf sich kein Rücktrittsrecht vorbehalten haben.
2. Im Grundbuch ist eine Auflassungsvormerkung für Sie eingetragen. Bei Eigentumswohnungen muss die Aufteilung in Wohnungseigentum im Grundbuch vollzogen sein.
3. Die Bank des Bauträgers hat sich verpflichtet, Ihre Wohnung von ihrer Grundschuld freizustellen – auch dann, wenn der Bau nicht fertig wird. Diese Freistellungserklärung muss Ihnen ausgehändigt worden sein.
4. Die Baugenehmigung liegt vor oder es ist bestätigt, dass gebaut werden darf.

Alternativ kann der Bauträger alle Ihre Zahlungen durch eine Bankbürgschaft absichern. Dann darf er auch früher Geld annehmen.

Der Ratenplan

Gezahlt wird nach Baufortschritt in höchstens sieben Raten. Die MaBV legt fest, wie viel jeder Bauabschnitt höchstens kosten darf. Mehrere Abschnitte werden zu einer Rate zusammengefasst; fällig ist sie erst, wenn alle darin enthaltenen Abschnitte erreicht sind.

Beispiel: Eigentumswohnung zum Gesamtpreis von 400.000 €.

Rate	Bauabschnitte	Anteil	Betrag
1	Beginn der Erdarbeiten	30,0 %	120.000 €
2	Rohbau einschließlich Zimmererarbeiten	28,0 %	112.000 €
3	Dachflächen und Dachrinnen, Rohinstallation Heizung, Sanitär und Elektro	11,9 %	47.600 €
4	Fenster einschließlich Verglasung, Innenputz	11,2 %	44.800 €
5	Estrich, Fliesen im Sanitärbereich	4,9 %	19.600 €
6	Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Übergabe, Fassade	10,5 %	42.000 €
7	Vollständige Fertigstellung	3,5 %	14.000 €
	Summe	100 %	400.000 €

Die Prozentsätze sind Obergrenzen. Zahlen Sie nur, was dem tatsächlichen Bautenstand entspricht – lassen Sie ihn im Zweifel von einem unabhängigen Sachverständigen bestätigen.

Die 5-%-Fertigstellungssicherheit

Als Verbraucher haben Sie mit der ersten Rate Anspruch auf eine Sicherheit von 5 % des Gesamtpreises dafür, dass der Bau rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig wird. Im Beispiel sind das 20.000 €. Der Bauträger kann wählen, ob er Ihnen eine Bankbürgschaft stellt oder ob Sie den Betrag von den Raten einbehalten. Ein Ausschluss dieses Anspruchs in vorformulierten Verträgen dürfte einer AGB-Kontrolle regelmäßig nicht standhalten – bestehen Sie auf der Sicherheit.

Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird?

Die Vormerkung schützt Ihren Anspruch auf das Eigentum auch in der Insolvenz: Sie bekommen Ihren Grundstücksanteil. Die Fertigstellung des Baus ist damit aber nicht gesichert. Mehrkosten für die Fertigstellung durch andere Firmen und Mängelansprüche gegen den insolventen Bauträger sind ein echtes Risiko. Begrenzt wird es durch den Ratenplan – Sie zahlen in der Regel nicht wesentlich mehr, als dem Baufortschritt entspricht – und durch die 5-%-Sicherheit. Bei Eigentumswohnungen müssen die Käufer den Weiterbau oft gemeinsam organisieren.

Die Abnahme

Mit der Abnahme bestätigen Sie, dass der Bau im Wesentlichen vertragsgemäß ist. Ab dann läuft die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängel, und Sie müssen Mängel künftig beweisen.

• Ihre Wohnung (Sondereigentum) nehmen Sie selbst ab. Gehen Sie mit einem Sachverständigen hin und lassen Sie alle bekannten Mängel ins Protokoll aufnehmen. Was Sie bei der Abnahme kennen und nicht vorbehalten, können Sie später nur noch eingeschränkt geltend machen.
• Das Gemeinschaftseigentum – Dach, Fassade, Treppenhaus, Tiefgarage – nimmt jeder Käufer für sich ab. Viele Verträge sehen vor, dass ein vom Bauträger bestimmter Erstverwalter oder ein von ihm ausgewählter Sachverständiger das für alle erledigt. Solche Klauseln hat der Bundesgerichtshof wiederholt für unwirksam erklärt. Folge: Die Verjährung beginnt nicht zu laufen; der Bauträger kann sich nicht auf die Abnahme berufen.
• Unwesentliche Mängel berechtigen nicht dazu, die Abnahme zu verweigern. Setzt Ihnen der Bauträger nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme, müssen Sie die Abnahme innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern, sonst gilt der Bau als abgenommen – sofern er Sie zusammen mit der Aufforderung in Textform auf diese Folge hingewiesen hat.

Steuern beim Neubau

Grunderwerbsteuer fällt beim Bauträgerkauf auf den Gesamtpreis an, einschließlich der Baukosten. Im Beispiel sind das in Rheinland-Pfalz 5 % von 400.000 € = 20.000 €. Wer Grundstück und Bau in getrennten Verträgen kauft, spart das in der Regel nicht: Hängen beide Verträge zusammen, rechnet das Finanzamt ebenfalls mit dem Gesamtpreis.

Für vermietete Neubauwohnungen gibt es zwei Steuervorteile:

• Degressive AfA: 5 % pro Jahr vom jeweiligen Restwert statt 3 % linear – wenn der Kaufvertrag nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 geschlossen wurde.
• Sonder-AfA nach § 7b: zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren – nur für Gebäude im Standard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), mit Baukosten von höchstens 5.200 € pro m² (abgeschrieben werden höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche und nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden) und Bauantrag zwischen 2023 und September 2029. Die Wohnung muss zehn Jahre vermietet werden.

Wichtig für beide: Sie gelten nur, wenn Sie die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erwerben – maßgeblich ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Wird die Wohnung im Dezember fertig, aber erst im Januar übergeben, sind beide Vorteile verloren. Mehr zur Abschreibung im Ratgeber AfA bei vermieteten Immobilien.

Häufige Fehler

• Zahlen, bevor Notarbestätigung, Vormerkung und Freistellungserklärung vorliegen.
• Raten zahlen, bevor der Bauabschnitt erreicht ist. Lassen Sie den Bautenstand im Zweifel prüfen.
• Die 5-%-Sicherheit nicht verlangen.
• Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums dem Bauträger oder seinem Erstverwalter überlassen.
• Bei der Abnahme bekannte Mängel nicht ins Protokoll aufnehmen.
• Die Übergabe ins nächste Jahr rutschen lassen und damit die Neubau-Abschreibungen verlieren.
• Die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück kalkulieren.