Ratgeber · Kaufen & Finanzieren
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler in allen Bundesländern
Kurzantwort
Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 1 bis 1,7 %) und oft ein Makler (häufig bis zu 3,57 % für den Käufer; die Provision ist frei verhandelbar). Zusammen sind das häufig 7 bis 12 % des Kaufpreises.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest: von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein.
- Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz; mit Grundschuld sind es meist 1,3 bis 1,7 %.
- Hat auch der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlt ein Verbraucher beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte.
- Bei Vermietung gehören Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Kauf sowie der Makler zu den Anschaffungskosten; abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Die Kosten der Grundschuld sind sofort abziehbar.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich bei jedem Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung an – Ausnahmen gibt es etwa beim Kauf unter Ehegatten oder von Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG). Den Satz bestimmen die Länder selbst.
| Bundesland | Satz | bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
Die Steuer wird auf die Gegenleistung erhoben, in der Regel den Kaufpreis. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände – etwa eine nicht fest eingepasste Einbauküche – können im Kaufvertrag gesondert und mit einem angemessenen Zeitwert ausgewiesen werden; dieser Teil ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Ob eine Küche als beweglich gilt, hängt vom Einzelfall ab, und das Finanzamt prüft den Wert. Der anteilige Betrag einer WEG-Erhaltungsrücklage (das Sparguthaben der Eigentümergemeinschaft für Reparaturen) mindert die Grunderwerbsteuer dagegen nicht.
Notar und Grundbuch
Notar und Grundbuchamt rechnen nach festen Gebühren, die mit dem Kaufpreis steigen, aber nicht proportional. Dazu gehören Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzug, Auflassungsvormerkung (sie sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum im Grundbuch), Eigentumsumschreibung und – wenn Sie finanzieren – die Grundschuld (die Sicherheit für die Bank im Grundbuch). Eigene Beispielrechnungen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz für Kaufpreise von etwa 200.000 bis 500.000 € ergeben:
- ohne Finanzierung: rund 1,0 bis 1,25 % des Kaufpreises,
- mit Grundschuld: rund 1,3 bis 1,7 % – bei 300.000 € also rund 4.500 €.
Die oft genannte Faustregel „1,5 bis 2 %“ liegt eher am oberen Rand.
Makler
Für Maklerverträge seit dem 23.12.2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher: Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel. Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, darf er höchstens die Hälfte auf den Käufer abwälzen, und der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Der Maklervertrag braucht Textform.
Häufig sind insgesamt bis zu 7,14 % inklusive Umsatzsteuer, also bis zu 3,57 % je Seite; regional und im Einzelfall weniger. Die Provision ist frei verhandelbar. Hat nur der Käufer einen Makler beauftragt, kann er die volle Provision schulden. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, unbebaute Grundstücke und beim Kauf durch eine Firma gilt die Teilungsregel nicht.
Praxisbeispiel
Eine Wohnung für 300.000 € in Rheinland-Pfalz, finanziert mit Grundschuld, mit Makler:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (5,0 %) | 15.000 € |
| Notar und Grundbuch (rund 1,5 %) | 4.500 € |
| Makler (3,57 %) | 10.710 € |
| Kaufnebenkosten | 30.210 € (10,07 %) |
Dieselbe Wohnung kostet in Bayern 4.500 € weniger, in Nordrhein-Westfalen 4.500 € mehr Grunderwerbsteuer.
Steuerliche Behandlung bei Vermietung
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Kauf sowie der Makler gehören zu den Anschaffungskosten. Sie werden auf Grund und Boden und Gebäude verteilt; abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Die Kosten der Grundschuld (Notar und Grundbuch) sind dagegen Finanzierungskosten; bei einer vermieteten Immobilie sind sie im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar. Mitgekauftes Inventar wird getrennt abgeschrieben, eine Einbauküche zum Beispiel über zehn Jahre; einzelne Gegenstände bis 800 € netto können Sie sofort abziehen.
Wer selbst einzieht, kann die Nebenkosten nicht laufend absetzen. Sie bleiben aber Teil der Anschaffungskosten – das zählt, wenn Sie die Wohnung später vermieten oder innerhalb von zehn Jahren verkaufen.
Häufige Fehler
- Die Finanzierung der Nebenkosten nicht einplanen. Viele Banken erwarten, dass zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen. Ohne diesen Anteil kann der Kredit teurer werden oder schwerer zu bekommen sein.
- Inventar zu hoch ansetzen. Ein überhöhter Preis für Küche oder Möbel, um Grunderwerbsteuer zu sparen, kann bei einer Prüfung auffallen. Das Finanzamt setzt dann einen niedrigeren Wert an und fordert Grunderwerbsteuer nach.
- Grundschuldkosten mit abschreiben. Bei einer vermieteten Immobilie sind sie sofort abziehbar – ein kleiner, aber vermeidbarer Nachteil.