Ratgeber · Verkaufen & Übertragen
Spekulationsfrist bei Immobilien: Wann der Verkauf steuerfrei ist
Kurzantwort
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge: Steuerfrei ist erst ein Verkauf ab dem Tag nach dem zehnten Jahrestag. Selbst bewohnte Immobilien sind unter Bedingungen auch vorher steuerfrei.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Frist läuft vom Kaufvertrag bis zum Verkaufsvertrag – nicht vom Einzug oder Grundbucheintrag.
- Am zehnten Jahrestag selbst ist ein Verkauf noch steuerpflichtig; ab dem Tag danach steuerfrei.
- Die abgezogene AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.
- Wer die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt hat, oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (das Vorjahr ganz), verkauft auch vorher steuerfrei.
- Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 € je Person, bleibt er steuerfrei.
Was die Spekulationsfrist ist
Das Einkommensteuergesetz nennt sie „private Veräußerungsgeschäfte“: Liegen zwischen Kauf und Verkauf eines Grundstücks oder einer Wohnung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig – mit Ihrem persönlichen Steuersatz, wie anderes Einkommen auch. Danach ist er nach dieser Vorschrift steuerfrei (Ausnahmen siehe unten).
So rechnen Sie die Frist tagesgenau
Maßgeblich sind die Tage, an denen die notariellen Verträge geschlossen wurden – der Kaufvertrag damals und der Verkaufsvertrag jetzt. Übergabe, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintrag spielen für die Frist keine Rolle.
Die Frist beginnt am Tag nach dem Kaufvertrag und endet zehn Jahre später mit Ablauf des Tages, der dem Kauftag entspricht:
- Kauf am 15.06.2017 → letzter steuerpflichtiger Tag 15.06.2027 → steuerfrei ab 16.06.2027.
- Kauf am 29.02.2016 → diesen Tag gibt es 2026 nicht → Fristende 28.02.2026 → steuerfrei ab 01.03.2026.
Fällt der zehnte Jahrestag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt sich das Fristende nicht. Wurden Angebot und Annahme getrennt beurkundet oder musste eine Seite den Vertrag erst genehmigen, kann ein späteres Datum maßgeblich sein.
Geerbt oder geschenkt? Dann zählt das Kaufdatum der Person, von der Sie die Immobilie erhalten haben. Bei einer teilentgeltlichen Übertragung – etwa einer Schenkung mit Übernahme eines Darlehens oder mit einer Ausgleichszahlung an Geschwister – beginnt nur für den entgeltlichen Teil eine neue Frist. Für den unentgeltlichen Teil gilt weiter das Kaufdatum der Person, von der Sie die Immobilie erhalten haben.
Selbst gebaut? Haben Sie das Gebäude innerhalb der Frist gebaut oder ausgebaut, zählt es beim Verkauf mit. Die Frist richtet sich aber nach dem Kauf des Grundstücks.
Ausnahme: selbst bewohnt
Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie
- seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben, oder
- im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben – im Vorjahr ganzjährig, im Verkaufsjahr und im Vorvorjahr zumindest zeitweise, zusammenhängend.
Überlassen Sie die Wohnung unentgeltlich einem Kind, für das Sie Anspruch auf Kindergeld oder den Kinderfreibetrag haben, gilt das als eigene Nutzung – aber nur, solange dieser Anspruch besteht. Die kostenlose Überlassung an andere Angehörige zählt nicht. Ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung schadet nach der Rechtsprechung nicht. Ist ein Teil vermietet, ist der Gewinn nur für diesen Teil steuerpflichtig, in der Regel aufgeteilt nach der Fläche.
So wird der Gewinn berechnet
Gewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten − (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + nachträgliche Herstellungskosten − abgezogene AfA)
Der letzte Punkt überrascht viele: Jeder Euro Abschreibung, den Sie in den Vorjahren bei der Vermietung abgezogen haben, erhöht jetzt den Gewinn. Das gilt für die normale AfA ebenso wie für Sonder- und erhöhte Abschreibungen. Kosten, die Sie schon als Werbungskosten abgezogen haben – etwa für Reparaturen –, mindern den Gewinn beim Verkauf nicht noch einmal.
Freigrenze: Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres – nach Abzug der Verluste aus solchen Geschäften im selben Jahr – unter 1.000 € (bis 2023: unter 600 €), bleibt er steuerfrei. Die Grenze gilt für jede Person, auch bei Ehepaaren. Ab der Grenze ist der ganze Gewinn steuerpflichtig. Maßgeblich ist das Jahr, in dem der Kaufpreis bei Ihnen eingeht.
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften lassen sich nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnen: im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren. Damit das Finanzamt den Verlust für spätere Jahre festhält, müssen Sie ihn in der Steuererklärung angeben.
Praxisbeispiel
Eine vermietete Wohnung, notarieller Kaufvertrag am 15.06.2017:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten | 25.000 € |
| AfA (75 % Gebäudeanteil, 2 % pro Jahr, Juni 2017 bis September 2026) | 38.500 € |
| Verkaufspreis, Kaufvertrag am 30.09.2026 | 340.000 € |
| Verkaufskosten (in diesem Beispiel angenommen) | 0 € |
| Gewinn | 103.500 € |
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % fielen rund 43.500 € Einkommensteuer an, dazu rund 2.400 € Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Annahme: Der ganze Gewinn wird mit 42 % besteuert. Wird der Verkaufsvertrag erst ab dem 16.06.2027 geschlossen – 259 Tage später –, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerfrei.
So knapp am Fristende lohnt sich eine steuerliche Prüfung des Einzelfalls, besonders bei Erbschaft, Schenkung oder Teilvermietung.
Was dieser Ratgeber nicht abdeckt
- Gewerblicher Grundstückshandel: Wer mehr als drei Objekte jeweils innerhalb von etwa fünf Jahren nach Kauf oder Bau verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten; in Einzelfällen reichen auch weniger Objekte. Die Gewinne aus diesen Verkäufen sind dann unabhängig von der Zehnjahresfrist steuerpflichtig, zusätzlich kann Gewerbesteuer anfallen.
- Betriebsvermögen und GmbH: Für Immobilien im Betriebsvermögen oder im Besitz einer GmbH gilt die Zehnjahresfrist nicht. Bei einer rein vermögensverwaltenden GbR gilt sie dagegen wie bei Ihnen persönlich.
Häufige Fehler
- Mit dem Einzugs- oder Grundbuchdatum rechnen. Maßgeblich ist der Tag, an dem beide Seiten durch den notariellen Vertrag gebunden sind – in der Regel der Tag der Beurkundung.
- Am Jahrestag beurkunden. Der zehnte Jahrestag ist noch steuerpflichtig.
- Die AfA vergessen. Sie erhöht den Gewinn – wer nur Kauf- und Verkaufspreis vergleicht, unterschätzt die Steuer.
- Eigennutzung falsch einschätzen. Eine Vermietung zwischendurch oder längerer Leerstand vor dem Verkaufsjahr kann die Ausnahme kosten.