Ratgeber · Kaufen & Finanzieren
Eigentumswohnung kaufen: diese WEG-Unterlagen sollten Sie vorher prüfen
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig. Wir bewerben hier keine eigenen Bau- oder Verwaltungsleistungen.
Kurzantwort
Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil an einer Gemeinschaft – mit deren Beschlüssen, Rücklagen und Baustellen. Lassen Sie sich vor dem Kauf vom Verkäufer mindestens Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung, die Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Vermögensbericht geben. Eine beschlossene, aber noch nicht abgerufene Sonderumlage zahlen in der Regel Sie.
Das Wichtigste in Kürze
- Als Kaufinteressent haben Sie kein eigenes Einsichtsrecht; Sie brauchen eine Vollmacht des Verkäufers.
- Die Beschluss-Sammlung zeigt alle Beschlüsse seit 2007 – auch beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen.
- Eine Sonderumlage zahlt, wer Eigentümer ist, wenn sie fällig wird – also oft der Käufer, auch wenn sie vorher beschlossen wurde.
- Für die Höhe der Erhaltungsrücklage gibt es keine gesetzliche Mindestgröße; entscheidend ist, ob sie zum Zustand des Hauses passt.
- Regeln Sie im Kaufvertrag, wer beschlossene Sonderumlagen und laufende Maßnahmen trägt.
Warum die Unterlagen so wichtig sind
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft nicht nur die eigenen vier Wände, sondern auch einen Anteil am ganzen Haus: Dach, Fassade, Heizung, Treppenhaus. Darüber entscheiden alle Eigentümer gemeinsam. Was die Gemeinschaft vor Ihrem Kauf beschlossen hat, bindet auch Sie. Die Unterlagen der Gemeinschaft zeigen, welche Kosten auf Sie zukommen – oft deutlicher als jede Besichtigung.
Wie Sie an die Unterlagen kommen
Ein eigenes Einsichtsrecht haben nur Eigentümer. Als Kaufinteressent brauchen Sie deshalb den Verkäufer: Er kann Ihnen die Unterlagen geben oder Sie schriftlich ermächtigen, beim Verwalter Einsicht zu nehmen. Die Beschluss-Sammlung darf ausdrücklich auch ein vom Eigentümer ermächtigter Dritter einsehen. Weigert sich ein Verkäufer, ist das ein Warnsignal.
Die Prüfliste
| Unterlage | Was sie zeigt | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung | Was zu Ihrer Wohnung gehört, Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte (z. B. Garten, Stellplatz) | Gehört der Stellplatz wirklich dazu? Gibt es abweichende Kostenschlüssel oder Vermietungsbeschränkungen? |
| Beschluss-Sammlung | Alle Beschlüsse seit Juli 2007, fortlaufend nummeriert | Beschlossene Sanierungen, Sonderumlagen, Klagen, geänderte Kostenschlüssel |
| Protokolle der Versammlungen (letzte drei Jahre) | Diskussionen, auch über Abgelehntes und Vertagtes | Wiederkehrende Themen wie Feuchtigkeit, Dach, Heizung; Streit in der Gemeinschaft |
| Wirtschaftsplan | Das künftige Hausgeld und die Zahlung in die Rücklage | Passt das Hausgeld zu Ihrer Kalkulation? |
| Jahresabrechnungen (letzte drei Jahre) | Tatsächliche Kosten, Nachzahlungen | Hohe Nachzahlungen deuten auf zu knapp geplantes Hausgeld hin |
| Vermögensbericht | Stand der Erhaltungsrücklage und des Gemeinschaftsvermögens | Reicht die Rücklage für das, was am Haus ansteht? |
| Energieausweis | Energiebedarf oder -verbrauch, Energieträger, Effizienzklasse | Alte Heizung, schlechte Klasse: Sanierung und höhere CO₂-Kosten wahrscheinlich |
| Hausgeld-Bestätigung des Verwalters | Ob der Verkäufer mit Zahlungen im Rückstand ist | Rückstände sind ein Hinweis auf Konflikte oder Geldprobleme |
Den Energieausweis muss der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag unverzüglich übergeben; er gilt zehn Jahre.
Die Erhaltungsrücklage: Wie viel ist genug?
Das Gesetz verlangt nur eine angemessene Rücklage, eine feste Mindesthöhe gibt es nicht. Entscheidend ist, ob sie zum Zustand des Hauses passt. Zwei Orientierungen:
- Die Zuführung pro Jahr: Als grober Anhalt für die Instandhaltung dienen die Werte der II. Berechnungsverordnung, 2026 zwischen 11,50 € und 18,62 € pro m² Wohnfläche und Jahr, je nach Alter des Gebäudes. Ein Teil davon betrifft die eigene Wohnung, der größere Teil das Gemeinschaftseigentum.
- Der Bestand im Verhältnis zu dem, was ansteht: Ein Haus mit neuem Dach und neuer Heizung braucht weniger Reserve als ein Haus, dessen Heizung 30 Jahre alt ist und dessen Fenster noch aus den 1980er-Jahren stammen.
Ist die Rücklage klein und steht eine große Maßnahme an, kommt sie über eine Sonderumlage oder ein höheres Hausgeld auf Sie zu.
Wer zahlt die Sonderumlage?
Nach dem Bundesgerichtshof zahlt eine Sonderumlage, wer Eigentümer ist, wenn sie fällig wird – auch wenn sie schon vor dem Kauf beschlossen wurde. Legt der Beschluss keinen Zahlungstermin fest, wird sie erst fällig, wenn der Verwalter sie abruft. Steht ein Termin im Beschluss, kommt es auf diesen Termin an. Ist eine Sonderumlage beschlossen, aber noch nicht abgerufen, trifft sie also häufig den Käufer, sobald er im Grundbuch steht. Für Beträge, die schon vor dem Eigentumswechsel fällig waren, haftet der Käufer gegenüber der Gemeinschaft dagegen nicht.
Ähnlich ist es bei der Nachzahlung aus der Jahresabrechnung: Wird sie erst nach Ihrem Eintrag ins Grundbuch beschlossen, zahlen Sie sie – auch für das Jahr, in dem Ihnen die Wohnung noch nicht gehörte.
Im Verhältnis zum Verkäufer können Sie das anders regeln. Gehört in jeden Kaufvertrag: Wer trägt bereits beschlossene Sonderumlagen und Maßnahmen, und wer die Nachzahlung für das laufende Jahr? Ohne Regelung bleibt es beim Grundsatz – zu Ihren Lasten.
Rote Flaggen
- Beschlossene, aber noch nicht abgerufene Sonderumlagen
- Sanierungen, die seit Jahren vertagt werden
- Laufende Klagen in der Gemeinschaft oder gegen den Bauträger
- Ständige Nachzahlungen in den Jahresabrechnungen
- Eine im Verhältnis zum Alter des Hauses sehr kleine Rücklage
- Häufige Verwalterwechsel oder keine Bestätigung über Hausgeldrückstände
Häufige Fehler
- Nur die Wohnung ansehen, nicht die Unterlagen.
- Die Beschluss-Sammlung nicht lesen. Dort steht die beschlossene Sonderumlage, die Sie nach dem Kauf zahlen.
- Keine Vollmacht des Verkäufers einholen. Ohne sie bekommen Sie beim Verwalter keine Einsicht.
- Die Rücklage nur nach ihrer Höhe beurteilen. Maßgeblich ist, was am Haus ansteht.
- Den Kaufvertrag ohne Regelung zu beschlossenen Sonderumlagen unterschreiben.