Ratgeber · Kaufen & Finanzieren
Wie Banken rechnen: Haushaltsrechnung, Beleihungswert und Mieteinnahmen
Kurzantwort
Eine Bank prüft zwei Dinge: ob Sie die Rate aus Ihrem Einkommen tragen können (Haushaltsrechnung) und was die Immobilie im schlimmsten Fall als Sicherheit wert ist (Beleihungswert). Der Beleihungswert liegt meist unter dem Kaufpreis. Mieteinnahmen setzen Banken häufig nicht voll an. Feste gesetzliche Pauschalen gibt es nicht – jede Bank rechnet nach eigenen Regeln.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bank muss prüfen, ob Sie den Kredit wahrscheinlich zurückzahlen können – vor allem anhand von Einkommen und Ausgaben, nicht anhand einer erhofften Wertsteigerung.
- Für die Lebenshaltung setzen Banken eigene Pauschalen an; gesetzliche Werte gibt es nicht.
- Faustregel der Verbraucherzentrale: Die Rate sollte höchstens 40 % des Nettoeinkommens betragen.
- Der Beleihungswert ist ein vorsichtiger, dauerhaft erzielbarer Wert – er darf den Marktwert nicht übersteigen.
- Hätte die Bank den Kredit bei ordnungsgemäßer Prüfung nicht vergeben dürfen, sinkt der Zins, und Sie können ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.
Die Kreditwürdigkeitsprüfung
Bevor eine Bank einen Immobilienkredit an eine Privatperson vergibt, muss sie prüfen, ob es wahrscheinlich ist, dass Sie ihn vertragsgemäß zurückzahlen. Grundlage sind Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und Ihre übrigen finanziellen Verhältnisse. Die Bank darf sich dabei nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als der Kredit oder an Wert gewinnen wird.
Verstößt die Bank gegen diese Pflicht, hat das Folgen zu Ihren Gunsten: Der Zins sinkt auf den marktüblichen Pfandbriefzins, und Sie können den Kredit jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen – außer Sie haben selbst vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche Angaben gemacht. Das gilt aber nur, wenn der Kredit bei ordnungsgemäßer Prüfung nicht hätte vergeben werden dürfen.
Die Haushaltsrechnung
Die Bank stellt Ihre regelmäßigen Einnahmen den Ausgaben gegenüber:
| Einnahmen | Ausgaben |
|---|---|
| Nettoeinkommen | Pauschale für die Lebenshaltung |
| Kindergeld, Unterhalt | Miete, solange Sie nicht selbst einziehen |
| Mieteinnahmen (oft gekürzt) | Bestehende Kreditraten, Leasing |
| sonstige regelmäßige Einkünfte | Versicherungen, Sparverträge, Unterhalt |
| neue Kreditrate und Bewirtschaftungskosten der Immobilie |
Am Ende muss ein Überschuss bleiben. Die Pauschalen für die Lebenshaltung legt jede Bank selbst fest; gesetzliche oder aufsichtliche Werte gibt es nicht. Deshalb kann dieselbe Familie bei zwei Banken unterschiedlich viel Kredit bekommen.
Faustregeln zur eigenen Einschätzung, keine Vorgaben: Die Verbraucherzentrale nennt als Orientierung, dass die Rate höchstens 40 % des Nettoeinkommens betragen und ein Puffer von etwa 10 % zwischen Überschuss und Rate bleiben sollte. Der Kredit sollte möglichst bis zum Rentenbeginn getilgt sein.
Mieteinnahmen
Bei einer Kapitalanlage zählt die Miete zu den Einnahmen – aber Banken setzen sie häufig nicht in voller Höhe an, um Leerstand, Mietausfall und Kosten zu berücksichtigen. Wie viel abgezogen wird, ist bankindividuell. Rechnen Sie in Ihrer eigenen Planung ebenfalls vorsichtig – siehe Cashflow einer vermieteten Wohnung.
Der Beleihungswert
Neben Ihrer Zahlungsfähigkeit bewertet die Bank die Immobilie als Sicherheit. Pfandbriefbanken ermitteln dafür den Beleihungswert nach festen Regeln:
- Er soll den Wert beschreiben, der über die gesamte Laufzeit voraussichtlich erzielbar ist – ohne konjunkturelle oder spekulative Spitzen.
- Er darf den Marktwert nicht übersteigen und liegt in der Regel darunter.
- Maßgeblich ist meist der Ertragswert; für Mängel und Instandhaltungsstau gibt es gesonderte Abschläge.
- Bei kleineren Wohnungsdarlehen bis 600.000 € ist eine vereinfachte Bewertung erlaubt.
Andere Banken nutzen eigene, oft ähnliche Verfahren.
Der Beleihungswert bestimmt den Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Pfandbriefbanken dürfen einen Kredit nur bis zur Höhe von 60 % des Beleihungswerts als Deckung für Pfandbriefe verwenden – ein Grund, warum ein niedriger Beleihungsauslauf meist zu besseren Konditionen führt. Die genauen Zinsstufen legt jede Bank selbst fest.
Was das für Sie bedeutet: Weil der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegen kann, finanziert die Bank bei „100 % des Kaufpreises“ rechnerisch mehr als 100 % des Beleihungswerts – mit entsprechendem Zinsaufschlag. Mehr Eigenkapital verbessert die Konditionen oft deutlich.
Aufsichtsrecht im Hintergrund
Die Finanzaufsicht verlangt von Banken für Wohnimmobilienkredite zusätzliches Eigenkapital (Systemrisikopuffer, seit Mai 2025 1 %). Das betrifft die Banken, nicht unmittelbar Sie. Verbindliche Obergrenzen für den Beleihungsauslauf oder Tilgungsvorgaben für Kunden kann die BaFin anordnen; Stand Oktober 2026 gibt es keine solche Anordnung.
Häufige Fehler
- Mit dem Kaufpreis als Sicherheitswert rechnen. Die Bank rechnet mit dem oft niedrigeren Beleihungswert.
- Die volle Miete einplanen. Banken setzen sie häufig gekürzt an.
- Bestehende Kredite und Leasingverträge verschweigen.
- Von einer Bank auf alle schließen. Pauschalen und Stufen unterscheiden sich; eine Absage bei einer Bank heißt nicht, dass alle ablehnen.
- Die eigene Haushaltsrechnung nicht ehrlich machen. Die Bank prüft, ob Sie zahlen können – ob Sie es auch wollen und es sich gut anfühlt, prüfen nur Sie.