Stein & Zins

Rechner · Entscheiden

Cashflow und Rendite

Was bleibt Ihnen Monat für Monat, wenn Miete, Kosten, Kredit und Steuer verrechnet sind? Und was bringt das eingesetzte Eigenkapital über die ganze Haltedauer – einschließlich Verkauf?

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Objekt und Kauf
€
Was bedeutet das?
Was
Der Preis im Kaufvertrag, ohne Nebenkosten.
Warum wichtig
Fast alle Ergebnisse hängen daran: Nebenkosten, Kredithöhe, Abschreibung und Rendite.
Wo finden
Exposé oder Kaufvertragsentwurf. Bei Verhandlungsspielraum rechnen Sie ruhig mehrere Preise durch.
€
Was bedeutet das?
Was
Die monatliche Miete ohne Nebenkosten (Nettokaltmiete).
Warum wichtig
Die wichtigste Einnahme – sie entscheidet über Rendite und Cashflow.
Wo finden
Bestehender Mietvertrag. Bei leerer Wohnung: Mietspiegel und vergleichbare Angebote; in Gebieten mit Mietpreisbremse gilt eine Obergrenze.
€
Was bedeutet das?
Was
Das eigene Geld, das Sie in den Kauf stecken – zuerst für die Kaufnebenkosten.
Warum wichtig
Bestimmt, wie viel Sie leihen müssen, wie hoch Zins und Rate sind und wie stark der Hebel wirkt.
Wo finden
Ihr Erspartes, abzüglich einer Reserve für Unvorhergesehenes, die nicht in die Immobilie fließen sollte.
Jahre
Was bedeutet das?
Was
Wie lange Sie die Immobilie bzw. die Geldanlage halten.
Warum wichtig
Kaufnebenkosten verteilen sich über die Zeit; nach zehn Jahren ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei.
Wo finden
Ihre Planung. Rechnen Sie ruhig 10, 15 und 20 Jahre durch.
Finanzierung
% Standardwert: Deutsche Bundesbank, Wohnungsbaukredite mit über 10 Jahren Zinsbindung, August 2026: 4,04 %
Was bedeutet das?
Was
Der vereinbarte Jahreszins des Kredits (Sollzins), nicht der Effektivzins.
Warum wichtig
Ein halber Prozentpunkt verändert Rate und Ergebnis deutlich.
Wo finden
Finanzierungsangebot oder ESIS-Merkblatt der Bank. Ohne Angebot: den aktuellen amtlichen Bauzins als Anhalt nehmen.
%
Was bedeutet das?
Was
Der Anteil des Kredits, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen, in Prozent der Kreditsumme.
Warum wichtig
Mehr Tilgung heißt höhere Rate, aber weniger Restschuld und weniger Zinsrisiko nach der Zinsbindung.
Wo finden
Legen Sie selbst fest. Üblich sind 1,5 bis 3 %; die Bank nennt ihn im Angebot.
Laufende Kosten
€ Z. B. Verwaltung, nicht umlagefähiger Teil des Hausgelds. Standardwert: Verwaltungskosten je Eigentumswohnung, Modellwert ImmoWertV 2026: 439 € im Jahr
Was bedeutet das?
Was
Laufende Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen: vor allem Verwaltung und Bankgebühren.
Warum wichtig
Sie mindern Ihren Überschuss jeden Monat.
Wo finden
Wirtschaftsplan oder Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft: Verwaltervergütung, Kontoführung; ggf. Kosten einer eigenen Mietverwaltung.
€ Richtwert nach II. Berechnungsverordnung 2026 je m² und Jahr: 11,50 € (unter 22 Jahre alt), 14,58 € (ab 22), 18,62 € (ab 32). Standardwert: II. Berechnungsverordnung ab 01.01.2026: 18,62 €/m² im Jahr für Wohnungen ab 32 Jahren, hier 80 m² (unter 22 Jahren 11,50 €, ab 22 Jahren 14,58 €)
Was bedeutet das?
Was
Geld für Reparaturen und Erneuerungen – Rücklage der Gemeinschaft plus Arbeiten in der Wohnung selbst.
Warum wichtig
Wird oft zu knapp angesetzt; ältere Gebäude brauchen deutlich mehr.
Wo finden
Zuführung zur Erhaltungsrücklage laut Wirtschaftsplan plus eigene Reserve. Richtwerte: 11,50 bis 18,62 € je m² und Jahr nach Gebäudealter.
% Standardwert: § 29 II. Berechnungsverordnung, ImmoWertV Anlage 3: 2 %
Was bedeutet das?
Was
Der Anteil der Jahresmiete, der durch Leerstand oder Zahlungsausfall fehlt.
Warum wichtig
Schon ein Monat Leerstand entspricht rund 8 % einer Jahresmiete.
Wo finden
Eine Annahme. 2 % sind ein üblicher Mindestwert; bei häufigen Mieterwechseln mehr.
Mehr Details: Entwicklung, Steuer, Nebenkosten
Entwicklung
% Standardwert: Destatis, Mietindex im Verbraucherpreisindex 1995–2025: 1,4 % pro Jahr; Nettokaltmieten 2015–2025: 1,65 %
Was bedeutet das?
Was
Um wie viel Prozent die Miete im Durchschnitt pro Jahr steigt.
Warum wichtig
Wirkt über die Jahre auf Cashflow und Wert, ist aber gesetzlich begrenzt.
Wo finden
Eine Annahme. Langfristig stiegen die Nettokaltmieten in Deutschland um rund 1,5 % pro Jahr.
% Standardwert: Destatis, Verbraucherpreisindex 1991–2025: 2,0 % pro Jahr
Was bedeutet das?
Was
Wie stark Verwaltungs- und ähnliche Kosten jährlich steigen.
Warum wichtig
Kosten steigen meist mindestens mit der Inflation.
Wo finden
Eine Annahme, etwa in Höhe der erwarteten Inflation.
% Standardwert: Destatis, Baupreisindex Instandhaltung von Wohngebäuden 1995–2025: 3,1 % pro Jahr
Was bedeutet das?
Was
Wie stark die Kosten für Reparaturen jährlich steigen.
Warum wichtig
Baupreise sind in den letzten Jahren stärker gestiegen als die allgemeinen Preise.
Wo finden
Eine Annahme; der Standardwert orientiert sich an der Baupreisentwicklung.
% Standardwert: Deutsche Bundesbank, Preise für Wohnimmobilien 1990–2025: 2,1 % pro Jahr; Destatis-Häuserpreisindex 2000–2025: 2,4 %
Was bedeutet das?
Was
Um wie viel Prozent die Immobilie im Durchschnitt pro Jahr an Wert gewinnt.
Warum wichtig
Der größte Hebel im Ergebnis – und die unsicherste Annahme.
Wo finden
Eine Annahme. Rechnen Sie mehrere Werte durch; der Rechner zeigt, welche Wertsteigerung für einen Gleichstand nötig wäre.
Steuer und Nebenkosten
%
Was bedeutet das?
Was
Der Steuersatz auf jeden zusätzlichen Euro Einkommen, einschließlich Soli und Kirchensteuer.
Warum wichtig
Bestimmt, wie stark sich Verluste und Gewinne aus der Vermietung auf Ihre Steuer auswirken.
Wo finden
Aus Ihrem Steuerbescheid ableiten oder mit dem Steuerrechner des Bundesfinanzministeriums ermitteln. Bei mittleren Einkommen oft 30 bis 42 %.
% Standardwert: Beispielwert – einen belegten Durchschnitt gibt es nicht. Ermitteln Sie Ihren Wert mit der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des Bundesfinanzministeriums
Was bedeutet das?
Was
Der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt (der Rest ist Boden).
Warum wichtig
Nur das Gebäude wird abgeschrieben – ein höherer Anteil senkt die Steuer.
Wo finden
Kaufvertrag, Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder Bodenrichtwert (BORIS) als Anhalt.
Was bedeutet das?
Was
Das Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde.
Warum wichtig
Bestimmt den Abschreibungssatz: 2,5 % vor 1925, 2 % bis 2022, 3 % ab 2023.
Wo finden
Exposé, Energieausweis oder Bauakte.
% Standardwert: Gebühren nach GNotKG nachgerechnet: mit Grundschuld etwa 1,3–1,7 % des Kaufpreises
Was bedeutet das?
Was
Kosten für Notar und Grundbuchamt in Prozent des Kaufpreises.
Warum wichtig
Gehört zu den Kaufnebenkosten, die meist aus Eigenkapital bezahlt werden.
Wo finden
Üblich sind etwa 1,5 bis 2 %. Genaue Beträge nennt der Notar auf Anfrage.
% Standardwert: Übliche Käuferhälfte von 7,14 % inkl. Umsatzsteuer; regional auch 2,975 % oder 3,125 %
Was bedeutet das?
Was
Ihr Anteil an der Maklerprovision, einschließlich Umsatzsteuer.
Warum wichtig
Erhöht die Nebenkosten und damit den Eigenkapitalbedarf.
Wo finden
Exposé. Ohne Makler 0 eintragen.
% Standardwert: Übliche Verkäuferhälfte der Maklerprovision (7,14 % inkl. Umsatzsteuer); 0 eintragen bei Verkauf ohne Makler
Was bedeutet das?
Was
Kosten beim späteren Verkauf in Prozent des Verkaufspreises, vor allem Makler.
Warum wichtig
Mindern den Erlös am Ende.
Wo finden
Eine Annahme; mit Makler oft rund 3,6 %, ohne deutlich weniger.

Alle vorbelegten Werte sind Beispiele oder belegte Durchschnitte; die Quelle steht unter dem jeweiligen Feld. Tragen Sie Ihre eigenen Zahlen ein.

Ergebnis im ersten Jahr, nach Steuern

Kaufpreisfaktor
Bruttomietrendite
Nettomietrendite
Eigenkapitalrendite p. a. nach Steuern, inkl. Verkauf

Cashflow nach Steuern, Jahr für Jahr

JahrMieteKostenZinsenTilgungSteuerCashflowRestschuld

Vorzeichen aus Sicht Ihres Kontos: positiv = Geld kommt herein, negativ = Geld geht hinaus. Eine positive Steuer ist eine Erstattung, weil der Verlust aus Vermietung Ihre Steuer auf andere Einkünfte mindert.

So rechnen wir
  • Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis.
  • Nettomietrendite: Jahreskaltmiete nach Mietausfall, minus nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Ohne Finanzierung und Steuer.
  • Cashflow nach Steuern: Miete minus Kosten, Zinsen, Tilgung und Steuer auf das Vermietungsergebnis. Die Tilgung ist kein Verlust, sondern baut Vermögen auf – sie belastet aber Ihr Konto.
  • Steuer: Miete minus Kosten, Zinsen und AfA (§ 7 Abs. 4 EStG) mal Grenzsteuersatz. Wir nehmen an, dass die Steuerwirkung im selben Jahr eintritt und Verluste mit anderen Einkünften verrechnet werden; tatsächlich kommt eine Erstattung meist erst mit dem Steuerbescheid.
  • Instandhaltung: Die Pauschale wird jedes Jahr als Werbungskosten abgezogen (Annahme). Steuerlich zählt nur tatsächlich ausgegebener Erhaltungsaufwand; Zahlungen in die WEG-Erhaltungsrücklage erst, wenn sie verwendet werden. Übersteigen Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), sind sie nur über die AfA absetzbar.
  • Nebenkosten: Notar- und Grundbuchkosten werden ganz dem Kauf zugerechnet und abgeschrieben. Der Anteil für die Grundschuld wäre eigentlich sofort als Werbungskosten absetzbar.
  • Eigenkapitalrendite: Interner Zinsfuß aus Eigenkapitaleinsatz, jährlichem Cashflow nach Steuern und Verkaufserlös nach Restschuld und ggf. Steuer auf den Verkaufsgewinn (§ 23 EStG). Sie hängt stark von der angenommenen Wertsteigerung ab. Ohne Eigenkapital oder bei mehrfachem Wechsel zwischen Zuschuss und Überschuss ist sie nicht sinnvoll bestimmbar und wird nicht angezeigt. Ein Verlust beim Verkauf innerhalb der Frist wird steuerlich nicht angesetzt.
  • Kauf am 1. Januar, gleichbleibender Zins über die ganze Haltedauer. Weitere Annahmen wie im Rechner Immobilie oder ETF.

Rechtsstand 21.10.2026 · Geltungsbereich Deutschland

Information, keine Beratung. Stein & Zins bietet allgemeine Informationen und Rechenhilfen. Die Ergebnisse beruhen auf Ihren Eingaben, auf vereinfachten Annahmen und auf dem angegebenen Rechtsstand. Sie ersetzen keine individuelle Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Wir empfehlen keine bestimmten Finanzprodukte und vermitteln keine Verträge. Bevor Sie wichtige Entscheidungen treffen, lassen Sie Ihren Fall bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater, einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer unabhängigen Finanzberatung prüfen. Rechtsstand: 21.10.2026 · Geltungsbereich: Deutschland.