Stein & Zins

Rechner · Vermieten

Mieterhöhung

Wie viel mehr Miete können Sie verlangen, und ab wann? Für die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und für die Indexmiete – mit Kappungsgrenze und Fristen.

Für Wohnraum im laufenden Mietverhältnis. Nicht für preisgebundenen Wohnraum oder wenn Erhöhungen im Vertrag ausgeschlossen sind.

Ausgeschaltet: Nichts wird gespeichert. Eingeschaltet speichert die Seite Ihre Eingaben nur in diesem Browser (nicht bei uns) und übernimmt sie in alle Rechner. Nicht auf gemeinsam genutzten Geräten verwenden.
Art der Mieterhöhung
€
Was bedeutet das?
Was
Die monatliche Miete ohne Nebenkosten (Nettokaltmiete).
Warum wichtig
Die wichtigste Einnahme – sie entscheidet über Rendite und Cashflow.
Wo finden
Bestehender Mietvertrag. Bei leerer Wohnung: Mietspiegel und vergleichbare Angebote; in Gebieten mit Mietpreisbremse gilt eine Obergrenze.
Tag, ab dem die letzte Erhöhung galt, oder Mietbeginn. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen hier nicht.
Tag, an dem das Schreiben beim Mieter ankommt.
Ortsübliche Vergleichsmiete
m²
Was bedeutet das?
Was
Die Wohnfläche in Quadratmetern.
Warum wichtig
Grundlage für Miete pro m², Instandhaltung und Kappungsgrenzen.
Wo finden
Wohnflächenberechnung, Mietvertrag oder Exposé. Angaben in Exposés sind nicht immer genau.
€/m² Aus dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde oder anderen Begründungsmitteln. Bei einer Spanne den für Ihre Wohnung zutreffenden Wert, nicht automatisch den Höchstwert. Mietspiegel nennen in der Regel Nettokaltmieten.
Was bedeutet das?
Was
Die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen, je m².
Warum wichtig
Obergrenze für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB.
Wo finden
Mietspiegel Ihrer Gemeinde, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
€ Ohne Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten. Ohne Erhöhung in den letzten drei Jahren: aktuelle Miete.
Was bedeutet das?
Was
Die Miete drei Jahre vor dem geplanten Wirksamwerden der Erhöhung.
Warum wichtig
Daran wird die Kappungsgrenze von 20 % bzw. 15 % gemessen.
Wo finden
Mietvertrag und frühere Erhöhungsschreiben.
€ Diese Erhöhungen verbrauchen die Kappungsgrenze nicht.
Was bedeutet das?
Was
Erhöhungen in diesen drei Jahren wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten.
Warum wichtig
Sie zählen bei der Kappungsgrenze nicht mit.
Wo finden
Frühere Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen.

Ergebnis

Neue Miete höchstens
Frühestens ab

Die Grenzen im Einzelnen

Was in das Schreiben gehört

  • Textform genügt (z. B. Brief oder E-Mail), an alle Mieter laut Vertrag, von allen Vermietern.
  • Eine Begründung: Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei Vergleichswohnungen.
  • Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss das Schreiben dessen Werte nennen – auch wenn Sie anders begründen.
  • Die Bitte um Zustimmung. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
  • Der Mieter kann auch nur teilweise zustimmen; auf den Rest kann geklagt werden.
  • Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB): Kündigt er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang, endet das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats, und die Erhöhung tritt nicht ein.

Einen Mustertext ergänzen wir später.

So rechnen wir
  • Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gemeinden mit Kappungsgrenzen-Verordnung um höchstens 15 %. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559) und Betriebskosten (§ 560) verbrauchen diese Grenze nicht.
  • Fristen: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach dem Wirksamwerden der letzten Erhöhung zugehen. Die neue Miete gilt ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b BGB), frühestens aber, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Ein zu früh zugehendes Verlangen ist unwirksam und muss neu gestellt werden.
  • Indexmiete (§ 557b BGB): neue Miete = aktuelle Miete × aktueller Index ÷ Index bei der letzten Anpassung. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Änderung gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Wir lassen den Zugang schon vor Ablauf des Jahres zu, wenn die Wirkung danach eintritt; das ist die überwiegende, aber nicht unbestrittene Auffassung. Wer ganz sichergehen will, lässt die Erklärung erst nach Ablauf des Jahres zugehen.
  • Staffelmiete (§ 557a BGB): Während der Laufzeit der Staffel ist eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ausgeschlossen; die Miete steigt nur zu den vereinbarten Terminen.
  • Mietpreisbremse: Sie gilt nur bei Neuvermietung, nicht für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis.
  • Nicht geprüft: vertragliche Ausschlüsse, Fördermittel (§ 558 Abs. 5 BGB), ob die Vergleichsmiete richtig ermittelt ist und ob sich die Rechtslage nach dem Rechtsstand geändert hat.

Rechtsstand 21.10.2026 · Geltungsbereich Deutschland

Information, keine Beratung. Stein & Zins bietet allgemeine Informationen und Rechenhilfen. Die Ergebnisse beruhen auf Ihren Eingaben, auf vereinfachten Annahmen und auf dem angegebenen Rechtsstand. Sie ersetzen keine individuelle Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Wir empfehlen keine bestimmten Finanzprodukte und vermitteln keine Verträge. Bevor Sie wichtige Entscheidungen treffen, lassen Sie Ihren Fall bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater, einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer unabhängigen Finanzberatung prüfen. Rechtsstand: 21.10.2026 · Geltungsbereich: Deutschland.