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Eigenkapital bei der Kapitalanlage: Wie viel ist sinnvoll?

Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig. Wir bewerben hier keine eigenen Bau- oder Verwaltungsleistungen.

Kurzantwort

Wenig Eigenkapital erhöht die Rendite auf das eingesetzte Geld, aber auch die monatliche Zuzahlung, die Zinslast und das Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Viel Eigenkapital macht die Wohnung bequemer, bindet aber Geld, das anderswo arbeiten könnte. Als Untergrenze gilt meist: Kaufnebenkosten aus eigenem Geld. Im Beispiel liegt die Wohnung nur bei sehr wenig Eigenkapital und günstigem Zins mit einem ETF gleichauf.

Das Wichtigste in Kürze

Der Hebel wirkt nur, solange die Wohnung nach Kosten und Steuer mehr abwirft, als der Kredit kostet.
Weniger Eigenkapital bedeutet höhere Zinsen: Banken verlangen Aufschläge, wenn sie mehr als etwa 80 % finanzieren.
Mehr Eigenkapital senkt die Zuzahlung – im Beispiel von 473 € auf 129 € im Monat –, senkt aber die Rendite auf das eingesetzte Geld.
Wer auch selbst bewohntes Eigentum finanziert, setzt Eigenkapital meist besser dort ein: Dort sind die Zinsen nicht absetzbar.
Wichtiger als die Rendite ist, ob Sie die Zuzahlung auch nach der Zinsbindung noch tragen können.

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Der Hebel: warum weniger Eigenkapital die Rendite erhöhen kann

Finanzieren Sie eine Wohnung mit Kredit, gehört Ihnen die ganze Wertsteigerung – auch auf den Teil, den die Bank bezahlt hat. Steigt eine 300.000-€-Wohnung um 2 % im Jahr, sind das 6.000 € – egal, ob Sie 30.000 € oder 120.000 € eigenes Geld eingesetzt haben. Bezogen auf wenig Eigenkapital ist das viel Rendite.

Dieser Hebel wirkt aber in beide Richtungen. Er lohnt sich nur, solange die Wohnung nach allen Kosten und Steuern mehr erwirtschaftet, als der Kredit kostet. Sinkt der Wert oder steigt der Zins, verstärkt er die Verluste genauso.

Fünf Varianten im Vergleich

Dieselbe Wohnung: Kaufpreis 300.000 €, Kaufnebenkosten 30.210 € (Rheinland-Pfalz), Kaltmiete 1.000 € im Monat, 2 % Tilgung, 2 % Wertsteigerung, 35 % Grenzsteuersatz, Verkauf nach 15 Jahren. Zum Vergleich fließt dasselbe Geld – Eigenkapital und alle monatlichen Zuzahlungen – in einen ETF mit 7 % Rendite vor Kosten.

Eigenkapital	Zins	Darlehen	Zuzahlung im 1. Jahr pro Monat	Rendite auf das Eigenkapital	Wohnung gegenüber ETF nach 15 Jahren	Nötige Wertsteigerung für Gleichstand
30.210 € (nur Nebenkosten)	4,0 %	300.000 €	473 €	6,1 %	+2.739 €	1,95 %
30.210 € (nur Nebenkosten)	4,4 %	300.000 €	538 €	5,4 %	−13.027 €	2,22 %
60.000 €	4,0 %	270.210 €	359 €	5,3 %	−16.828 €	2,29 %
90.000 €	4,0 %	240.210 €	244 €	4,9 %	−35.860 €	2,60 %
120.000 €	4,0 %	210.210 €	129 €	4,5 %	−54.860 €	2,90 %
180.000 €	4,0 %	150.210 €	+101 € Überschuss	4,1 %	−91.834 €	3,45 %

Die zweite Zeile ist die realistischere Variante der ersten: Bei einer Vollfinanzierung verlangen Banken in der Regel einen höheren Zins. Wir haben beispielhaft 0,4 Prozentpunkte Aufschlag angenommen. Die genaue Höhe hängt von Bank, Bonität und Objekt ab.

Was die Tabelle zeigt

Mit mehr Eigenkapital sinkt die Zuzahlung deutlich. Ab 180.000 € trägt sich die Wohnung im ersten Jahr selbst.
Gleichzeitig sinkt die Rendite auf das Eigenkapital, von 6,1 % auf 4,1 %.
Der Abstand zum ETF wächst. Jeder Euro, der in der Wohnung statt im ETF steckt, verdient unter diesen Annahmen weniger, weil die Wohnung nach Kosten weniger abwirft als der ETF.
Nur mit sehr wenig Eigenkapital und günstigem Zins liegt die Wohnung knapp vorn – und zwar mit der höchsten Zuzahlung und dem höchsten Risiko.

Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Diese Punkte helfen bei der Entscheidung:

Kaufnebenkosten aus eigenem Geld. Die meisten Banken finanzieren Grunderwerbsteuer, Notar und Makler nicht oder nur zu deutlich schlechteren Bedingungen. Diese Kosten erhöhen den Wert der Wohnung nicht.
Eine Reserve behalten. Leerstand, eine Sonderumlage oder ein Heizungstausch kommen nicht mit Ankündigung. Wer sein ganzes Geld in die Wohnung steckt, hat dafür nichts mehr übrig.
Die Zuzahlung muss dauerhaft tragbar sein – auch wenn das Einkommen sinkt und die Steuererstattung kleiner wird.
An die Anschlussfinanzierung denken. Mit wenig Eigenkapital ist nach zehn oder fünfzehn Jahren noch viel Schuld offen. Steigen die Zinsen bis dahin, steigt die Rate stark. Mehr dazu im Ratgeber Zinsbindung und Anschlussfinanzierung.
Selbst genutztes Eigentum zuerst. Haben Sie gleichzeitig einen Kredit für Ihr eigenes Haus oder Ihre eigene Wohnung, sind die Zinsen dort steuerlich nicht absetzbar, bei der vermieteten Wohnung dagegen schon. Eigenkapital wirkt deshalb meist beim selbst genutzten Eigentum stärker. Maßgeblich ist, wofür das Darlehen tatsächlich verwendet wurde: Ein Kredit für das eigene Haus wird nicht dadurch absetzbar, dass Sie ihn später der vermieteten Wohnung zuordnen.

Häufige Fehler

Nur auf die Eigenkapitalrendite schauen. Eine hohe Rendite auf wenig Geld kann in absoluten Euro wenig sein – und mit hohem Risiko erkauft.
Mit dem Zins für 80 % Finanzierung rechnen, aber 100 % finanzieren.
Die ganze Reserve in die Wohnung stecken.
Die Steuerersparnis überschätzen. Absetzbare Zinsen sind Kosten; die Steuer erstattet nur einen Teil davon.
Die Alternative vergessen. Geld, das nicht in der Wohnung steckt, kann anderswo arbeiten. Der faire Vergleich steht im Ratgeber Immobilie oder ETF?