Ratgeber · Entscheiden
Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage noch?
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig. Wir bewerben hier keine eigenen Bau- oder Verwaltungsleistungen.
Kurzantwort
Bei rund 4 % Bauzins lohnt sich eine durchschnittlich bepreiste Wohnung finanziell nicht von selbst. In unserem Beispiel – Kaufpreis das 25-Fache der Jahresmiete, 2 % Wertsteigerung pro Jahr – liegt ein ETF mit demselben Geld nach 15 Jahren rund 17.000 € vorn. Die Wohnung gewinnt, wenn mindestens eines davon zutrifft: deutlich günstigerer Kaufpreis, niedrigerer Zins oder stärkere Wertsteigerung. Darauf kommt es an, nicht auf die Immobilie an sich.
Das Wichtigste in Kürze
- Entscheidend sind drei Größen: Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, Kreditzins und Wertsteigerung.
- Schon 1 Prozentpunkt mehr oder weniger Wertsteigerung pro Jahr verschiebt das Ergebnis nach 15 Jahren um rund 53.000 bis 61.000 €.
- Ein halber Prozentpunkt weniger Zins bringt die Wohnung im Beispiel auf Gleichstand mit dem ETF.
- Je länger die Haltedauer, desto stärker wirkt beim ETF der Zinseszins – bei gleichen Annahmen wächst sein Vorsprung.
- Was die Rechnung nicht zeigt: Arbeit, Klumpenrisiko und dass sich eine Wohnung nicht in Teilen verkaufen lässt – aber auch, dass viele Anleger mit einer Wohnung disziplinierter sparen.
Die Frage hinter der Frage
„Lohnt sich das?“ heißt eigentlich: Lohnt es sich mehr als die Alternative? Wir vergleichen deshalb fair: Dasselbe Geld – das Eigenkapital und jeden Euro, den Sie monatlich zuschießen – fließt im Vergleich in einen breit gestreuten Aktien-ETF. Am Ende zählt, was nach Verkauf und Steuern übrig bleibt. Wie wir das rechnen, steht im Ratgeber Immobilie oder ETF?.
Das Beispiel
Eine Wohnung in Rheinland-Pfalz für 300.000 €, Kaltmiete 1.000 € im Monat (Faktor 25), 60.000 € Eigenkapital, 4 % Zins, 2 % Tilgung, 2 % Wertsteigerung und 1,5 % Mietsteigerung pro Jahr, 35 % Grenzsteuersatz, Verkauf nach 15 Jahren – steuerfrei, weil länger als zehn Jahre gehalten. Der ETF bringt 7 % pro Jahr vor Kosten und wird nach den geltenden Regeln versteuert.
Ergebnis: Die Wohnung bringt nach 15 Jahren 227.348 € Vermögen nach Steuern, der ETF 244.175 €. Der ETF liegt 16.828 € vorn. Gleichstand gäbe es bei einer Wertsteigerung von 2,29 % pro Jahr.
Was das Ergebnis dreht
Wir haben jeweils nur eine Annahme verändert:
| Änderung | Wohnung gegenüber ETF nach 15 Jahren |
|---|---|
| Ausgangsfall | −16.828 € |
| Wertsteigerung 1 % statt 2 % | −70.317 € |
| Wertsteigerung 3 % statt 2 % | +44.530 € |
| Zins 3,0 % statt 4,0 % | +18.869 € |
| Zins 3,5 % statt 4,0 % | +971 € |
| Zins 5,0 % statt 4,0 % | −52.110 € |
| Kaufpreis 270.000 € statt 300.000 € (Faktor 22,5, 20 % Eigenkapital) | +32 € |
| Mietsteigerung 2,5 % statt 1,5 % | −4.639 € |
| Mietausfall 4 % statt 2 % | −20.717 € |
| ETF-Rendite 5 % statt 7 % | +27.136 € |
| Zins 3,0 % und Wertsteigerung 2,5 % | +48.501 € |
Daraus lässt sich ablesen:
- Die Wertsteigerung ist der größte Hebel – und die unsicherste Annahme. Ein Prozentpunkt pro Jahr macht rund 53.000 bis 61.000 € Unterschied.
- Der Zins ist der zweitgrößte Hebel. Bei 3,5 % stünde es unentschieden, bei 5 % läge der ETF klar vorn.
- Der Kaufpreis entscheidet mit. Rund 10 % günstiger eingekauft, und die Wohnung zieht gleich. Siehe Kaufpreisfaktor.
- Die Miete wirkt schwächer, als viele denken. Höhere Mietsteigerung verbessert das Ergebnis, dreht es im Beispiel aber nicht.
- Auch der ETF ist eine Annahme. Mit 5 % statt 7 % Rendite liegt die Wohnung vorn.
Und auf lange Sicht?
| Haltedauer | Wohnung gegenüber ETF | Nötige Wertsteigerung für Gleichstand |
|---|---|---|
| 10 Jahre | −16.304 € | 2,46 % |
| 15 Jahre | −16.828 € | 2,29 % |
| 20 Jahre | −33.327 € | 2,38 % |
| 30 Jahre | −152.523 € | 2,87 % |
Bei 10 Jahren ist angenommen, dass erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft wird, also frühestens am Tag nach dem zehnten Jahrestag des Kaufvertrags. Sonst ist der Gewinn steuerpflichtig.
Unter gleichbleibenden Annahmen wächst der Vorsprung des ETF mit der Zeit, weil sich seine Erträge verzinsen, während bei der Wohnung ein großer Teil der Rendite aus der Wertsteigerung kommt. Ab etwa 15 Jahren muss die Wohnung deshalb umso stärker im Wert steigen, je länger Sie sie halten. Bei kurzer Haltedauer belasten dagegen die Kaufnebenkosten das Ergebnis. Die Rechnung nimmt allerdings an, dass der Zins über die ganze Zeit gleich bleibt – in Wirklichkeit kommt nach zehn oder fünfzehn Jahren eine Anschlussfinanzierung zu neuen Bedingungen.
Was die Rechnung nicht zeigt
Gegen die Wohnung:
- Arbeit und Ärger: Mieterwechsel, Reparaturen, Abrechnungen, Eigentümerversammlungen.
- Klumpenrisiko: Eine Wohnung, eine Lage, ein Mieter. Ein Welt-ETF streut über weit mehr als tausend Unternehmen.
- Wenig beweglich: Sie können eine Wohnung nicht teilweise verkaufen, und ein Verkauf dauert Monate und kostet mehrere Prozent.
- Unerwartete Kosten: Sonderumlagen, Heizungstausch, neue Pflichten. Siehe Risiken als Vermieter.
Für die Wohnung:
- Sparzwang: Viele Menschen sparen über die Kreditrate disziplinierter als über einen freiwilligen Sparplan.
- Schutz vor Inflation: Mieten und Preise steigen langfristig meist mit der Inflation; der Kredit wird real weniger wert.
- Gestaltung: Sie können selbst etwas bewirken – günstig kaufen, modernisieren, gut vermieten. Beim ETF haben Sie keinen Einfluss.
- Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren: Wertsteigerungen sind dann steuerfrei. ETF-Gewinne bleiben dagegen auch nach langer Haltedauer steuerpflichtig; bei Aktien-ETFs sind allerdings 30 % der Erträge steuerfrei (Teilfreistellung), und der Sparer-Pauschbetrag gilt.
Unser Fazit
Eine vermietete Wohnung ist bei heutigen Zinsen kein Selbstläufer. Sie lohnt sich, wenn Sie günstig einkaufen, günstig finanzieren und in einer Lage kaufen, in der Sie mit gutem Grund eine überdurchschnittliche Entwicklung erwarten – oder wenn Ihnen die Vorteile, die nicht in Euro messbar sind, den Abstand wert sind. Wer dagegen eine durchschnittliche Wohnung zu einem durchschnittlichen Preis kauft, setzt vor allem auf steigende Preise.
Rechnen Sie Ihre konkrete Wohnung mit eigenen Zahlen durch. Und rechnen Sie immer auch das ungünstige Szenario.
Häufige Fehler
- Nur die Rendite der Wohnung betrachten, nicht die Alternative.
- Mit der Wertsteigerung der letzten zehn Jahre planen. Die Jahre bis 2021 waren von außergewöhnlich niedrigen Zinsen geprägt.
- Die Steuerersparnis als Rendite verbuchen. Sie mildert Kosten, ersetzt aber keinen Ertrag.
- Nebenkosten, Instandhaltung und Leerstand zu knapp ansetzen.
- Die Anschlussfinanzierung ausblenden.