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Finanzierung: Rate, Restschuld, Tilgungsplan

Wie hoch ist die Monatsrate, wie viel ist nach der Zinsbindung noch offen, und was passiert, wenn der Zins danach steigt? Für ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate.

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Kauf
€
Was bedeutet das?
Was
Der Preis im Kaufvertrag, ohne Nebenkosten.
Warum wichtig
Fast alle Ergebnisse hängen daran: Nebenkosten, Kredithöhe, Abschreibung und Rendite.
Wo finden
Exposé oder Kaufvertragsentwurf. Bei Verhandlungsspielraum rechnen Sie ruhig mehrere Preise durch.
€ Was Sie aus eigenem Geld einbringen – zuerst für die Kaufnebenkosten.
Was bedeutet das?
Was
Das eigene Geld, das Sie in den Kauf stecken – zuerst für die Kaufnebenkosten.
Warum wichtig
Bestimmt, wie viel Sie leihen müssen, wie hoch Zins und Rate sind und wie stark der Hebel wirkt.
Wo finden
Ihr Erspartes, abzüglich einer Reserve für Unvorhergesehenes, die nicht in die Immobilie fließen sollte.
Kaufnebenkosten
–
Finanzierungshöhe (Darlehen)
–
Kaufnebenkosten anpassen
% Standardwert: Gebühren nach GNotKG nachgerechnet: mit Grundschuld etwa 1,3–1,7 % des Kaufpreises
Was bedeutet das?
Was
Kosten für Notar und Grundbuchamt in Prozent des Kaufpreises.
Warum wichtig
Gehört zu den Kaufnebenkosten, die meist aus Eigenkapital bezahlt werden.
Wo finden
Üblich sind etwa 1,5 bis 2 %. Genaue Beträge nennt der Notar auf Anfrage.
% 0 eintragen, wenn ohne Makler gekauft wird. Standardwert: Übliche Käuferhälfte von 7,14 % inkl. Umsatzsteuer; regional auch 2,975 % oder 3,125 %
Was bedeutet das?
Was
Ihr Anteil an der Maklerprovision, einschließlich Umsatzsteuer.
Warum wichtig
Erhöht die Nebenkosten und damit den Eigenkapitalbedarf.
Wo finden
Exposé. Ohne Makler 0 eintragen.
Darlehen
% Standardwert: Deutsche Bundesbank, Wohnungsbaukredite mit über 10 Jahren Zinsbindung, August 2026: 4,04 %
Was bedeutet das?
Was
Der vereinbarte Jahreszins des Kredits (Sollzins), nicht der Effektivzins.
Warum wichtig
Ein halber Prozentpunkt verändert Rate und Ergebnis deutlich.
Wo finden
Finanzierungsangebot oder ESIS-Merkblatt der Bank. Ohne Angebot: den aktuellen amtlichen Bauzins als Anhalt nehmen.
%
Was bedeutet das?
Was
Der Anteil des Kredits, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen, in Prozent der Kreditsumme.
Warum wichtig
Mehr Tilgung heißt höhere Rate, aber weniger Restschuld und weniger Zinsrisiko nach der Zinsbindung.
Wo finden
Legen Sie selbst fest. Üblich sind 1,5 bis 3 %; die Bank nennt ihn im Angebot.
Jahre
Was bedeutet das?
Was
Wie viele Jahre der Zins fest vereinbart ist.
Warum wichtig
Danach gilt ein neuer Zins für die Restschuld – das größte Risiko jeder Finanzierung.
Wo finden
Finanzierungsangebot. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre.
Sondertilgung und Anschluss
€ Viele Verträge erlauben 5 % des Darlehens pro Jahr. 0 eintragen, wenn keine geplant ist.
Was bedeutet das?
Was
Zusätzliche Rückzahlung pro Jahr neben der Rate.
Warum wichtig
Verkürzt die Laufzeit und senkt die Zinsen – geht aber nur, wenn der Vertrag sie erlaubt.
Wo finden
Ihr Plan. Prüfen Sie im Angebot, wie viel Prozent pro Jahr kostenlos möglich sind.
% Niemand kennt den Zins in zehn Jahren. Rechnen Sie ruhig mit einem höheren Wert. Standardwert: Beispielwert für ein vorsichtiges Szenario, keine Prognose
Was bedeutet das?
Was
Der Zins, den Sie nach Ende der Zinsbindung für die Restschuld annehmen.
Warum wichtig
Niemand kennt ihn. Ein vorsichtiger, höherer Wert zeigt, ob die Finanzierung auch dann tragbar bleibt.
Wo finden
Eine Annahme. Probieren Sie den heutigen Zins und 1 bis 2 Prozentpunkte mehr.

Ergebnis

Monatsrate
Restschuld nach der Zinsbindung
Zinsen in der Zinsbindung
Schuldenfrei nach

Was nach der Zinsbindung passiert

Zwei Wege: die Rate gleich lassen (dann ändert sich die Laufzeit) oder die ursprünglich geplante Laufzeit halten (dann ändert sich die Rate).

AnschlusszinsGleiche Rate: schuldenfrei nachGleiche Laufzeit: neue RateZinsen insgesamt*

* Zinsen über die ganze Laufzeit bei gleicher Rate.

Restschuld Jahr für Jahr

Tilgungsplan als Tabelle
JahrZinsenTilgungRestschuld
So rechnen wir
  • Finanzierungshöhe: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer des Bundeslands, Notar und Grundbuch, Makler) minus Eigenkapital. Siehe Rechner Kaufnebenkosten.
  • Monatsrate: Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Sie bleibt gleich; mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt.
  • Zinsen: jeden Monat Restschuld × Sollzins ÷ 12, wie bei deutschen Banken üblich. Der angezeigte Effektivzins ergibt sich daraus bei monatlicher Zahlung, ohne Gebühren.
  • Sondertilgung: jeweils am Ende jedes Jahres, über die ganze Laufzeit.
  • Nach der Zinsbindung rechnen wir mit Ihrem angenommenen Anschlusszins weiter. „Gleiche Laufzeit“ bedeutet: Der Kredit soll zu dem Zeitpunkt getilgt sein, der ohne Zinsänderung und ohne Sondertilgung geplant war.
  • Nicht enthalten: Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren, Kosten der Grundschuld und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Ihr Bankangebot kann deshalb leicht abweichen.

Mehr dazu im Ratgeber Zinsbindung und Anschlussfinanzierung.

Information, keine Beratung. Stein & Zins bietet allgemeine Informationen und Rechenhilfen. Die Ergebnisse beruhen auf Ihren Eingaben, auf vereinfachten Annahmen und auf dem angegebenen Rechtsstand. Sie ersetzen keine individuelle Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Wir empfehlen keine bestimmten Finanzprodukte und vermitteln keine Verträge. Bevor Sie wichtige Entscheidungen treffen, lassen Sie Ihren Fall bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater, einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer unabhängigen Finanzberatung prüfen. Rechtsstand: 21.10.2026 · Geltungsbereich: Deutschland.