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Rechner · Entscheiden

Immobilie oder ETF?

Derselbe Einsatz, derselbe Zeitraum, beide Seiten nach Steuern. Jeder Euro, den Sie der Immobilie zuschießen müssten, fließt im Vergleich in den ETF. Das Ergebnis steht vorn – egal, für welche Seite es spricht.

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Objekt und Kauf
€
Was bedeutet das?
Was
Der Preis im Kaufvertrag, ohne Nebenkosten.
Warum wichtig
Fast alle Ergebnisse hängen daran: Nebenkosten, Kredithöhe, Abschreibung und Rendite.
Wo finden
Exposé oder Kaufvertragsentwurf. Bei Verhandlungsspielraum rechnen Sie ruhig mehrere Preise durch.
€
Was bedeutet das?
Was
Die monatliche Miete ohne Nebenkosten (Nettokaltmiete).
Warum wichtig
Die wichtigste Einnahme – sie entscheidet über Rendite und Cashflow.
Wo finden
Bestehender Mietvertrag. Bei leerer Wohnung: Mietspiegel und vergleichbare Angebote; in Gebieten mit Mietpreisbremse gilt eine Obergrenze.
€ Dieser Betrag geht im Vergleich sofort in den ETF.
Was bedeutet das?
Was
Das eigene Geld, das Sie in den Kauf stecken – zuerst für die Kaufnebenkosten.
Warum wichtig
Bestimmt, wie viel Sie leihen müssen, wie hoch Zins und Rate sind und wie stark der Hebel wirkt.
Wo finden
Ihr Erspartes, abzüglich einer Reserve für Unvorhergesehenes, die nicht in die Immobilie fließen sollte.
Jahre
Was bedeutet das?
Was
Wie lange Sie die Immobilie bzw. die Geldanlage halten.
Warum wichtig
Kaufnebenkosten verteilen sich über die Zeit; nach zehn Jahren ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei.
Wo finden
Ihre Planung. Rechnen Sie ruhig 10, 15 und 20 Jahre durch.
Finanzierung
% Standardwert: Deutsche Bundesbank, Wohnungsbaukredite mit über 10 Jahren Zinsbindung, August 2026: 4,04 %
Was bedeutet das?
Was
Der vereinbarte Jahreszins des Kredits (Sollzins), nicht der Effektivzins.
Warum wichtig
Ein halber Prozentpunkt verändert Rate und Ergebnis deutlich.
Wo finden
Finanzierungsangebot oder ESIS-Merkblatt der Bank. Ohne Angebot: den aktuellen amtlichen Bauzins als Anhalt nehmen.
%
Was bedeutet das?
Was
Der Anteil des Kredits, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen, in Prozent der Kreditsumme.
Warum wichtig
Mehr Tilgung heißt höhere Rate, aber weniger Restschuld und weniger Zinsrisiko nach der Zinsbindung.
Wo finden
Legen Sie selbst fest. Üblich sind 1,5 bis 3 %; die Bank nennt ihn im Angebot.
Mehr Details: Vermietung, Steuer, Nebenkosten
Vermietung
€ Z. B. Verwaltung, nicht umlagefähiger Teil des Hausgelds. Standardwert: Verwaltungskosten je Eigentumswohnung, Modellwert ImmoWertV 2026: 439 € im Jahr
Was bedeutet das?
Was
Laufende Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen: vor allem Verwaltung und Bankgebühren.
Warum wichtig
Sie mindern Ihren Überschuss jeden Monat.
Wo finden
Wirtschaftsplan oder Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft: Verwaltervergütung, Kontoführung; ggf. Kosten einer eigenen Mietverwaltung.
€ Richtwert nach II. Berechnungsverordnung 2026 je m² und Jahr: 11,50 € (unter 22 Jahre alt), 14,58 € (ab 22), 18,62 € (ab 32). Standardwert: II. Berechnungsverordnung ab 01.01.2026: 18,62 €/m² im Jahr für Wohnungen ab 32 Jahren, hier 80 m² (unter 22 Jahren 11,50 €, ab 22 Jahren 14,58 €)
Was bedeutet das?
Was
Geld für Reparaturen und Erneuerungen – Rücklage der Gemeinschaft plus Arbeiten in der Wohnung selbst.
Warum wichtig
Wird oft zu knapp angesetzt; ältere Gebäude brauchen deutlich mehr.
Wo finden
Zuführung zur Erhaltungsrücklage laut Wirtschaftsplan plus eigene Reserve. Richtwerte: 11,50 bis 18,62 € je m² und Jahr nach Gebäudealter.
% Standardwert: § 29 II. Berechnungsverordnung, ImmoWertV Anlage 3: 2 %
Was bedeutet das?
Was
Der Anteil der Jahresmiete, der durch Leerstand oder Zahlungsausfall fehlt.
Warum wichtig
Schon ein Monat Leerstand entspricht rund 8 % einer Jahresmiete.
Wo finden
Eine Annahme. 2 % sind ein üblicher Mindestwert; bei häufigen Mieterwechseln mehr.
% Standardwert: Destatis, Mietindex im Verbraucherpreisindex 1995–2025: 1,4 % pro Jahr; Nettokaltmieten 2015–2025: 1,65 %
Was bedeutet das?
Was
Um wie viel Prozent die Miete im Durchschnitt pro Jahr steigt.
Warum wichtig
Wirkt über die Jahre auf Cashflow und Wert, ist aber gesetzlich begrenzt.
Wo finden
Eine Annahme. Langfristig stiegen die Nettokaltmieten in Deutschland um rund 1,5 % pro Jahr.
% Standardwert: Destatis, Verbraucherpreisindex 1991–2025: 2,0 % pro Jahr
Was bedeutet das?
Was
Wie stark Verwaltungs- und ähnliche Kosten jährlich steigen.
Warum wichtig
Kosten steigen meist mindestens mit der Inflation.
Wo finden
Eine Annahme, etwa in Höhe der erwarteten Inflation.
% Standardwert: Destatis, Baupreisindex Instandhaltung von Wohngebäuden 1995–2025: 3,1 % pro Jahr
Was bedeutet das?
Was
Wie stark die Kosten für Reparaturen jährlich steigen.
Warum wichtig
Baupreise sind in den letzten Jahren stärker gestiegen als die allgemeinen Preise.
Wo finden
Eine Annahme; der Standardwert orientiert sich an der Baupreisentwicklung.
Wert und Steuer
% Standardwert: Deutsche Bundesbank, Preise für Wohnimmobilien 1990–2025: 2,1 % pro Jahr; Destatis-Häuserpreisindex 2000–2025: 2,4 %
Was bedeutet das?
Was
Um wie viel Prozent die Immobilie im Durchschnitt pro Jahr an Wert gewinnt.
Warum wichtig
Der größte Hebel im Ergebnis – und die unsicherste Annahme.
Wo finden
Eine Annahme. Rechnen Sie mehrere Werte durch; der Rechner zeigt, welche Wertsteigerung für einen Gleichstand nötig wäre.
% Steuersatz auf den letzten verdienten Euro. Gilt für Mieteinkünfte und einen steuerpflichtigen Verkauf.
Was bedeutet das?
Was
Der Steuersatz auf jeden zusätzlichen Euro Einkommen, einschließlich Soli und Kirchensteuer.
Warum wichtig
Bestimmt, wie stark sich Verluste und Gewinne aus der Vermietung auf Ihre Steuer auswirken.
Wo finden
Aus Ihrem Steuerbescheid ableiten oder mit dem Steuerrechner des Bundesfinanzministeriums ermitteln. Bei mittleren Einkommen oft 30 bis 42 %.
% Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, der Boden nicht. Standardwert: Beispielwert – einen belegten Durchschnitt gibt es nicht. Ermitteln Sie Ihren Wert mit der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des Bundesfinanzministeriums
Was bedeutet das?
Was
Der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt (der Rest ist Boden).
Warum wichtig
Nur das Gebäude wird abgeschrieben – ein höherer Anteil senkt die Steuer.
Wo finden
Kaufvertrag, Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder Bodenrichtwert (BORIS) als Anhalt.
Bestimmt den AfA-Satz: vor 1925 2,5 %, 1925–2022 2 %, ab 2023 3 %.
Was bedeutet das?
Was
Das Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde.
Warum wichtig
Bestimmt den Abschreibungssatz: 2,5 % vor 1925, 2 % bis 2022, 3 % ab 2023.
Wo finden
Exposé, Energieausweis oder Bauakte.
% Standardwert: Gebühren nach GNotKG nachgerechnet: mit Grundschuld etwa 1,3–1,7 % des Kaufpreises
Was bedeutet das?
Was
Kosten für Notar und Grundbuchamt in Prozent des Kaufpreises.
Warum wichtig
Gehört zu den Kaufnebenkosten, die meist aus Eigenkapital bezahlt werden.
Wo finden
Üblich sind etwa 1,5 bis 2 %. Genaue Beträge nennt der Notar auf Anfrage.
% Standardwert: Übliche Käuferhälfte von 7,14 % inkl. Umsatzsteuer; regional auch 2,975 % oder 3,125 %
Was bedeutet das?
Was
Ihr Anteil an der Maklerprovision, einschließlich Umsatzsteuer.
Warum wichtig
Erhöht die Nebenkosten und damit den Eigenkapitalbedarf.
Wo finden
Exposé. Ohne Makler 0 eintragen.
% Standardwert: Übliche Verkäuferhälfte der Maklerprovision (7,14 % inkl. Umsatzsteuer); 0 eintragen bei Verkauf ohne Makler
Was bedeutet das?
Was
Kosten beim späteren Verkauf in Prozent des Verkaufspreises, vor allem Makler.
Warum wichtig
Mindern den Erlös am Ende.
Wo finden
Eine Annahme; mit Makler oft rund 3,6 %, ohne deutlich weniger.
ETF
% Standardwert: MSCI World (Net Total Return, in Euro): 6,67 % pro Jahr vom 29.12.2000 bis 30.09.2026 laut MSCI; 1970–2025 rund 7,7 %
Was bedeutet das?
Was
Die angenommene jährliche Rendite eines breit gestreuten Aktien-ETF vor Kosten.
Warum wichtig
Der Maßstab, an dem sich die Immobilie messen muss.
Wo finden
Eine Annahme. Langfristige Durchschnittswerte liegen je nach Zeitraum bei 5 bis 8 %; die Vergangenheit ist keine Garantie.
% Standardwert: Beispielwert für einen breit gestreuten Welt-Aktien-ETF
Was bedeutet das?
Was
Die laufenden Kosten des ETF pro Jahr (TER).
Warum wichtig
Mindern die Rendite Jahr für Jahr.
Wo finden
Basisinformationsblatt des ETF; breit gestreute ETF kosten oft 0,1 bis 0,3 %.

Alle vorbelegten Werte sind Beispiele oder belegte langjährige Durchschnitte; die Quelle steht unter dem jeweiligen Feld. Vergangene Entwicklungen sind keine Prognose. Tragen Sie Ihre eigenen Annahmen ein.

Ergebnis nach Jahren, nach Steuern

Immobilie Verkauf, Restschuld getilgt, Überschüsse angelegt
ETF Eigenkapital + dieselben Zuschüsse angelegt

Was Sie die Immobilie im ersten Jahr kostet

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Vermögen, wenn Sie im jeweiligen Jahr verkaufen

ImmobilieETF

Nach Steuern. Bei der Immobilie fällt innerhalb von 10 Jahren Steuer auf den Verkaufsgewinn an; daher kann die Linie vor Jahr 10 springen.

Fünf Szenarien

In den ersten drei Zeilen werden beide Seiten gleichzeitig ungünstiger oder günstiger, in den letzten zwei entwickeln sie sich gegenläufig: Wertsteigerung ±1, Mietsteigerung ±0,5, ETF-Rendite ±2,5 Prozentpunkte. Grundlage: Über 15-Jahres-Zeiträume seit 1975 schwankten die Renditen von Aktien (MSCI World in Euro) etwa 2,4-mal so stark wie die Preise deutscher Wohnimmobilien. Die Immobilien-Indizes sind geglättet und bilden das Risiko einer einzelnen Wohnung nicht ab; ihre Schwankung ist eher zu niedrig angesetzt.

SzenarioImmobilieETFVorn
So rechnen wir
  • Gleicher Einsatz: Das Eigenkapital geht auf der ETF-Seite am Anfang ins Depot. Muss der Vermieter in einem Jahr Geld zuschießen, wird genau dieser Betrag auf der ETF-Seite angelegt. Bleibt bei der Immobilie Geld übrig – laufend oder weil das Eigenkapital den Kaufpreis samt Nebenkosten übersteigt –, wird es dort im selben ETF angelegt.
  • Zeitpunkt: Kauf am 1. Januar, Verkauf nach genau der gewählten Zahl an Jahren. Die AfA läuft daher schon im ersten Jahr voll.
  • Immobilie: Miete minus Mietausfall, nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung; Annuitätendarlehen mit gleichbleibendem Zins über die ganze Laufzeit (kein Zinsänderungsrisiko eingerechnet).
  • Steuer Vermietung: Miete minus Kosten, Zinsen und AfA (§ 7 Abs. 4 EStG), mal Ihrem Grenzsteuersatz. AfA-Grundlage: Kaufpreis und Kaufnebenkosten mal Gebäudeanteil (zur Aufteilung gibt es eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums). Vereinfachungen:
    • Ein Verlust mindert Ihre Steuer auf andere Einkünfte noch im selben Jahr. Das setzt genug andere Einkünfte voraus; tatsächlich kommt die Erstattung meist erst mit dem Steuerbescheid.
    • Instandhaltung wird im Jahr der Zahlung abgezogen und gilt als Erhaltungsaufwand. Zahlungen in eine WEG-Erhaltungsrücklage sind steuerlich erst absetzbar, wenn die Rücklage für Reparaturen verwendet wird.
    • Notar- und Grundbuchkosten werden ganz dem Kauf zugerechnet; der Anteil für die Grundschuld wäre eigentlich sofort absetzbar.
  • Verkauf Immobilie: Wert nach Wertsteigerung minus Verkaufskosten und Restschuld. Wird innerhalb von 10 Jahren verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig, wobei die AfA die Anschaffungskosten mindert; Freigrenze 1.000 € für alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres (§ 23 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge: Steuerfrei ist erst ein Verkauf ab dem Tag nach dem 10. Jahrestag (tagesgenau berechnen). Ein großer Verkaufsgewinn kann Ihren Steuersatz erhöhen; das ist nicht eingerechnet.
  • ETF: thesaurierender Aktien-ETF; Rendite nach laufenden Kosten; jährliche Vorabpauschale mit Basiszins 3,20 % (BMF-Schreiben vom 13.01.2026 (Basiszins 3,20 %)), 30 % Teilfreistellung, Sparer-Pauschbetrag je Kalenderjahr; beim Verkauf Abgeltungsteuer plus Soli, ggf. Kirchensteuer (§ 32d EStG, SolZG, § 20 InvStG). Der Basiszins 2026 wird für alle Folgejahre fortgeschrieben. Die Steuer auf die Vorabpauschale wird dem Depot entnommen. Liegt Ihr persönlicher Steuersatz unter 25 %, kann die Günstigerprüfung die ETF-Steuer senken; das ist nicht eingerechnet. Ordergebühren und Spreads sind nicht enthalten.
  • Grunderwerbsteuer je Bundesland (Landesgesetze; Abgleich mehrerer Zusammenstellungen, Stand 2026).
  • Nicht enthalten: degressive AfA und Sonder-AfA für Neubauten, verkürzte Nutzungsdauer per Gutachten, Sanierungen nach dem Kauf (15-%-Grenze), Sonderumlagen. Bei Neubauten mit Sonderabschreibungen und bei großen Verkaufsgewinnen sollten Sie Ihren Fall individuell prüfen lassen.
  • Nicht in Zahlen erfassbar: Zeitaufwand als Vermieter, Klumpenrisiko einer einzelnen Immobilie, schwankende Kurse beim ETF, Liquidität (ein ETF ist täglich verkäuflich), Hebelrisiko durch den Kredit.

Rechtsstand 21.10.2026 · Geltungsbereich Deutschland

Information, keine Beratung. Stein & Zins bietet allgemeine Informationen und Rechenhilfen. Die Ergebnisse beruhen auf Ihren Eingaben, auf vereinfachten Annahmen und auf dem angegebenen Rechtsstand. Sie ersetzen keine individuelle Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Wir empfehlen keine bestimmten Finanzprodukte und vermitteln keine Verträge. Bevor Sie wichtige Entscheidungen treffen, lassen Sie Ihren Fall bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater, einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer unabhängigen Finanzberatung prüfen. Rechtsstand: 21.10.2026 · Geltungsbereich: Deutschland.