Ratgeber · Kaufen & Finanzieren
Die richtige Baufinanzierung finden: Angebote richtig vergleichen
Kurzantwort
Vergleichen Sie Angebote über den Effektivzins bei gleicher Darlehenshöhe, gleicher Zinsbindung und gleicher Tilgung – und achten Sie zusätzlich auf das, was nicht im Effektivzins steckt: Bereitstellungszinsen, Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, die Tilgung zu ändern. Holen Sie mindestens drei Angebote ein; jedes verbindliche Angebot muss ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt (ESIS) enthalten. Nach Vertragsschluss haben Sie als Verbraucher in der Regel 14 Tage Widerrufsrecht.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Effektivzins enthält Zinsen, Schätz- und Vermittlungskosten – nicht aber Notar- und Grundbuchkosten und in der Regel keine Bereitstellungszinsen.
- Nur Angebote mit gleicher Darlehenssumme, Zinsbindung und Tilgung lassen sich direkt vergleichen.
- Sondertilgungen sind während der Zinsbindung nur möglich, wenn sie im Vertrag stehen – verhandeln Sie sie vorher.
- Zu jedem verbindlichen Angebot gehört das ESIS-Merkblatt mit allen wichtigen Bedingungen in einheitlicher Form.
- Vermittler werden meist von der Bank bezahlt; sie brauchen eine Erlaubnis und dürfen erst nach Auszahlung etwas von Ihnen verlangen.
Was ein gutes Angebot ausmacht
Der niedrigste Zins ist nicht automatisch das beste Angebot. Eine Finanzierung läuft zehn, fünfzehn oder mehr Jahre; in dieser Zeit ändern sich Einkommen, Pläne und Zinsen. Ein gutes Angebot hat einen günstigen Effektivzins und die Flexibilität, die zu Ihrer Lage passt.
Der Effektivzins – und was er nicht zeigt
Der Sollzins ist der Zins, den Sie auf die Restschuld zahlen. Der effektive Jahreszins rechnet zusätzlich die Kosten ein, die die Bank kennt und die Sie für den Kredit zahlen müssen. Dazu gehören:
- Schätzkosten für die Bewertung der Immobilie,
- Vermittlungskosten,
- Kontoführungskosten, wenn ein Konto Voraussetzung für den Kredit ist.
Nicht enthalten sind unter anderem Notar- und Grundbuchkosten, freiwillige Versicherungen und die Kosten des Immobilienkaufs selbst. Auch Bereitstellungszinsen – Zinsen, die die Bank verlangt, wenn Sie das Darlehen erst später abrufen – fließen in der Regel nicht ein, weil die Berechnung unterstellt, dass der Kredit sofort voll ausgezahlt wird. Beim Neubau oder Bauträgerkauf, bei dem Geld in Raten abgerufen wird, können sie aber spürbar ins Gewicht fallen.
So vergleichen Sie richtig
- Gleiche Grundlage: Lassen Sie sich alle Angebote mit derselben Darlehenssumme, derselben Zinsbindung und derselben anfänglichen Tilgung machen. Sonst vergleichen Sie Äpfel mit Birnen.
- Effektivzins vergleichen – auf dieser gleichen Grundlage.
- Restschuld am Ende der Zinsbindung vergleichen. Sie zeigt, wie viel Risiko Sie danach noch tragen. Der Finanzierungsrechner zeigt sie für jedes Angebot.
- Die Nebenbedingungen prüfen:
| Bedingung | Worauf achten |
|---|---|
| Sondertilgung | Wie viel Prozent pro Jahr kostenlos? Ohne vertragliche Regelung gibt es während der Zinsbindung kein Recht dazu. |
| Tilgungssatzwechsel | Können Sie die Tilgung später erhöhen oder senken – wie oft, ab wann? |
| Bereitstellungszinsen | Nach wie vielen Monaten fallen sie an, und wie hoch sind sie? Wichtig bei Neubau und Bauträgerkauf. |
| Teilauszahlungen | Kostet eine Auszahlung in Raten extra? |
| Kosten außerhalb des Effektivzinses | Schätzgebühren, Kontogebühren, verpflichtende Versicherungen |
Das ESIS-Merkblatt
Zu jedem verbindlichen Angebot muss die Bank Ihnen ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt (ESIS) in Textform geben – rechtzeitig, bevor Sie unterschreiben. Es fasst alle wichtigen Bedingungen in einheitlicher Form zusammen: Zinsen, Kosten, Laufzeit, Raten, Sondertilgung, Vorfälligkeitsentschädigung. Legen Sie die ESIS-Merkblätter verschiedener Banken nebeneinander; das ist der einfachste ehrliche Vergleich.
Zinsbindung wählen
Längere Zinsbindungen kosten meist etwas mehr Zins, sichern aber die Rate über längere Zeit. Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung können Sie jeden Festzinskredit zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren gibt Ihnen also Sicherheit, ohne Sie an die Bank zu fesseln.
Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung muss Ihre Bank Ihnen mitteilen, ob und zu welchem Zins sie eine Anschlussfinanzierung anbietet. Wer früher Sicherheit will, kann bis zu einige Jahre im Voraus ein Forward-Darlehen abschließen – gegen einen Zinsaufschlag. Mehr im Ratgeber Zinsbindung und Anschlussfinanzierung.
Eigenkapital und Beleihungsauslauf
Je höher der Anteil des Kaufpreises, den die Bank finanziert (der Beleihungsauslauf), desto höher ist in der Regel der Zins. Die Stufen legt jede Bank selbst fest. Ein Grund für günstige Konditionen bei geringem Beleihungsauslauf: Pfandbriefbanken dürfen einen Kredit nur bis zur Höhe von 60 % des vorsichtig ermittelten Beleihungswerts als Deckung für Pfandbriefe verwenden. Mehr im Ratgeber Wie Banken rechnen und Eigenkapital bei der Kapitalanlage.
Hausbank, Direktbank oder Vermittler?
- Hausbank und Sparkasse: kennen Sie oft schon, beraten aber nur zu den eigenen Produkten.
- Direktbanken: oft günstige Konditionen, weniger persönliche Begleitung.
- Darlehensvermittler und Vermittlungsplattformen: vergleichen Angebote mehrerer Banken. Sie brauchen eine Erlaubnis nach § 34i Gewerbeordnung und sind im Vermittlerregister eingetragen – lassen Sie sich die Registernummer geben. Meist werden sie von der Bank per Provision bezahlt; von Ihnen dürfen sie eine Vergütung nur verlangen, wenn das vereinbart ist und das Darlehen ausgezahlt und nicht mehr widerrufbar ist.
- Honorarberater für Immobiliardarlehen: bezahlen Sie selbst; sie dürfen keine Provisionen von Banken annehmen.
Interessenkonflikte gibt es bei Bankberatern wie bei provisionsbezahlten Vermittlern. Wer zwei oder drei Wege nutzt, hat den besten Überblick.
Nach der Unterschrift: Widerruf
Als Verbraucher können Sie einen Immobilienkredit in der Regel innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Die Frist beginnt erst, wenn Sie Ihre Vertragsunterlagen erhalten haben. Fehlen Pflichtangaben, verlängert sie sich; bei Immobiliendarlehen erlischt das Widerrufsrecht aber spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.
Nur wenn der Darlehensvertrag selbst notariell beurkundet wird und der Notar bestätigt, dass Ihre Informationsrechte gewahrt sind, entfällt das Widerrufsrecht. Dann muss die Bank Ihnen vor Vertragsschluss mindestens sieben Tage Bedenkzeit geben und ist so lange an ihr Angebot gebunden. Dass die Grundschuld beim Notar bestellt wird, nimmt Ihnen das Widerrufsrecht für den Kredit nicht.
Diese Schutzregeln gelten für Privatpersonen. Finanziert eine GmbH, gelten sie nicht.
Häufige Fehler
- Nur den Sollzins vergleichen.
- Angebote mit unterschiedlicher Tilgung oder Zinsbindung vergleichen.
- Sondertilgung vergessen und später feststellen, dass sie nicht vorgesehen ist.
- Bereitstellungszinsen beim Neubau übersehen.
- Nur ein Angebot einholen.
- Auf die Rate statt auf die Restschuld schauen. Eine niedrige Rate durch niedrige Tilgung verschiebt das Risiko nur in die Zukunft.