Ratgeber · Vermieten & Verwalten
Erhaltungsrücklage: Wie viel ist genug?
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig. Wir bewerben hier keine eigenen Bau- oder Verwaltungsleistungen.
Kurzantwort
Das Gesetz verlangt nur eine angemessene Erhaltungsrücklage, eine Mindesthöhe gibt es nicht. Richtwerte wie die der II. Berechnungsverordnung – 2026 zwischen 11,50 € und 18,62 € pro m² und Jahr für die gesamte Instandhaltung – helfen bei der Einordnung. Entscheidend ist aber, ob die Rücklage zu den Arbeiten passt, die in den nächsten Jahren anstehen. Reicht sie nicht, kommt das Geld über eine Sonderumlage.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Eigentümergemeinschaft hat bei der Höhe ein weites Ermessen (BGH, V ZR 108/24).
- Richtwerte betreffen die gesamte Instandhaltung; der größere Teil entfällt auf das Gemeinschaftseigentum.
- Aussagekräftiger als jede Faustformel ist ein Plan: Was steht wann an, was kostet es, was ist dann in der Rücklage?
- Die Rücklage ist nicht auf den Mieter umlegbar und steuerlich erst absetzbar, wenn die Gemeinschaft sie für Erhaltung ausgibt. Fließt sie in Herstellungskosten, wirkt sie nur über die Abschreibung.
- Auf einem Konto der Gemeinschaft ist jeder Eigentümer mit seinem Anteil bis 100.000 € gesetzlich abgesichert.
Was die Erhaltungsrücklage ist
Jede Eigentümergemeinschaft spart über das Hausgeld Geld für künftige Arbeiten am gemeinsamen Eigentum an: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Aufzug. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts 2020 heißt diese Reserve Erhaltungsrücklage; im Alltag ist oft noch von Instandhaltungsrücklage die Rede.
Das Gesetz verlangt nur, dass eine angemessene Rücklage angesammelt wird. Eine feste Mindesthöhe gibt es nicht. Über die Höhe entscheiden die Eigentümer jedes Jahr mit dem Wirtschaftsplan. Der Bundesgerichtshof hat 2025 bestätigt, dass sie dabei ein weites Ermessen haben: Ein Beschluss ist nur angreifbar, wenn die Zahlungen offensichtlich weit überhöht oder wesentlich zu niedrig sind. Auch eine Zuführung ohne konkreten Reparaturbedarf ist zulässig.
Den aktuellen Stand der Rücklage finden Sie im Vermögensbericht, den der Verwalter jedes Jahr vorlegen muss.
Richtwerte
Die II. Berechnungsverordnung nennt Pauschalen für die Instandhaltung. Sie gelten unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum, werden aber oft zur Orientierung genutzt. Seit dem 01.01.2026 betragen sie pro m² Wohnfläche und Jahr:
| Alter des Gebäudes | Instandhaltung pro m² und Jahr |
|---|---|
| unter 22 Jahre | 11,50 € |
| ab 22 Jahre | 14,58 € |
| ab 32 Jahre | 18,62 € |
| mit Aufzug | zusätzlich 1,63 € |
Diese Werte umfassen die gesamte Instandhaltung – das gemeinsame Eigentum und die einzelnen Wohnungen. Nach einer in der Fachliteratur verbreiteten Faustregel entfallen rund zwei Drittel auf das Gemeinschaftseigentum. Eine weitere bekannte Methode, die Peterssche Formel, leitet die Rücklage aus den Herstellungskosten ab und kommt meist auf deutlich höhere Werte. Für ältere Häuser, deren Baukosten niemand mehr kennt, ist sie kaum anwendbar.
Faustformeln sind nur ein grober Anhalt. Ein Haus mit neuem Dach und neuer Heizung braucht weniger Reserve als eines, bei dem beides ansteht.
Der bessere Weg: ein einfacher Plan
Fragen Sie den Verwalter oder schauen Sie in die Protokolle, was in den nächsten zehn Jahren ansteht – und stellen Sie es der Rücklage gegenüber.
Beispiel: Eine Gemeinschaft mit zehn Wohnungen und zusammen 800 m², Baujahr 1985. In der Rücklage liegen 45.000 €, jedes Jahr kommen 8.000 € dazu (10 € pro m²).
| Jahr | Maßnahme | Kosten | Rücklage danach |
|---|---|---|---|
| heute | – | – | 45.000 € |
| in 5 Jahren | neue Heizung | 60.000 € | 25.000 € |
| in 8 Jahren | Dachsanierung | 120.000 € | −71.000 € |
Für das Dach fehlen rund 71.000 €. Ohne höhere Zuführung kommt das Geld über eine Sonderumlage: rund 89 € pro m², für eine 80-m²-Wohnung also etwa 7.100 €. Würde die Gemeinschaft die Zuführung schon jetzt auf gut 21 € pro m² erhöhen (rund 16.900 € im Jahr), käme sie ohne Sonderumlage aus.
Solche Rechnungen sind vereinfacht – Preise steigen, Arbeiten verschieben sich. Sie zeigen aber, ob ein Problem auf Sie zukommt.
Was die Rücklage für Vermieter bedeutet
- Nicht umlegbar: Die Zahlung in die Rücklage dürfen Sie nicht auf den Mieter umlegen.
- Steuer: Absetzbar ist sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt. Ihren Anteil daran finden Sie in der Jahresabrechnung. Siehe Hausgeld.
- Beim Kauf geht Ihr Anteil an der Rücklage mit der Wohnung auf Sie über. Die Grunderwerbsteuer mindert er nicht, auch wenn er im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird.
Ist das Geld sicher?
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und liegt in der Regel auf einem Konto auf deren Namen. Für solche Konten gilt eine Besonderheit der gesetzlichen Einlagensicherung: Jeder Eigentümer ist mit seinem Anteil bis 100.000 € geschützt – zusammen mit seinen sonstigen Guthaben bei derselben Bank. Eine bestimmte Anlageform schreibt das Gesetz nicht vor; spekulative Anlagen widersprechen aber einer ordnungsmäßigen Verwaltung.
Häufige Fehler
- Eine niedrige Rücklage als Pluspunkt sehen, weil das Hausgeld dann günstig ist. Das Geld fehlt später.
- Faustformeln für bare Münze nehmen. Maßgeblich ist, was am Haus ansteht.
- Vor dem Kauf nicht nach geplanten Maßnahmen fragen. Siehe WEG-Unterlagen vor dem Kauf.
- Die Rücklage auf den Mieter umlegen oder im Zahlungsjahr von der Steuer absetzen.