Ratgeber · Kaufen & Finanzieren
Wie setzt sich der Bauzins zusammen?
Kurzantwort
Der Bauzins besteht aus zwei Teilen: dem Zins, zu dem sich die Bank selbst langfristig Geld beschafft – er bewegt sich ähnlich wie die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen –, und einem Aufschlag für Risiko, Kosten, Eigenkapital und Gewinn der Bank. Im August 2026 lag die Bundesanleihe bei 3,33 %, der Aufschlag bei 0,71 Prozentpunkten, der amtliche Bauzins bei 4,04 %. Den ersten Teil bestimmt der Markt, den Aufschlag können Sie mit Eigenkapital, Bonität und Vergleich beeinflussen.
So setzt sich der Bauzins zusammen · August 2026
- Rendite Bundesanleihe 10 Jahre
- 3,33 %
- Aufschlag der Banken
- 0,71 Prozentpunkte
- Bauzins, Zinsbindung über 10 Jahre
- 4,04 %
Aktuelle Werte
- Bauzins (Zinsbindung über 10 Jahre)
- Bundesanleihe 10 Jahre (Monatsdurchschnitt)
Jahresdurchschnitte als Tabelle
| Jahr | Bauzins (Zinsbindung über 10 Jahre) | Bundesanleihe 10 Jahre (Monatsdurchschnitt) |
|---|---|---|
| 2026 | 3,90 % | 3,09 % |
| 2025 | 3,65 % | 2,64 % |
| 2024 | 3,56 % | 2,39 % |
| 2023 | 3,80 % | 2,46 % |
| 2022 | 2,65 % | 1,26 % |
| 2021 | 1,26 % | -0,30 % |
| 2020 | 1,22 % | -0,52 % |
| 2019 | 1,53 % | -0,24 % |
| 2018 | 1,96 % | 0,46 % |
| 2017 | 1,91 % | 0,39 % |
| 2016 | 1,80 % | 0,07 % |
| 2015 | 2,00 % | 0,52 % |
| 2014 | 2,64 % | 1,20 % |
| 2013 | 2,95 % | 1,63 % |
| 2012 | 3,20 % | 1,59 % |
| 2011 | 4,04 % | 2,76 % |
| 2010 | 3,98 % | 2,86 % |
| 2009 | 4,50 % | 3,47 % |
| 2008 | 5,04 % | 4,10 % |
| 2007 | 4,95 % | 4,29 % |
| 2006 | 4,57 % | 3,84 % |
| 2005 | 4,35 % | 3,39 % |
| 2004 | 4,96 % | 4,11 % |
| 2003 | 5,08 % | 4,16 % |
Das Wichtigste in Kürze
- Basis ist der Refinanzierungszins der Bank; als Orientierung dient die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen.
- Darauf kommt ein Aufschlag – seit 2003 im Durchschnitt rund 1,25 Prozentpunkte, zwischen etwa 0,4 und 2,1.
- Die Basis bewegen Inflation, erwartete Leitzinsen, Konjunktur und Staatsfinanzen – nicht Sie.
- Den Aufschlag beeinflussen Sie: mit Eigenkapital, guter Bonität, der Wahl der Zinsbindung und dem Vergleich mehrerer Angebote.
Teil 1: Die Basis – was die Bank selbst für das Geld zahlt
Eine Bank verleiht kein eigenes Geld über 10 oder 15 Jahre. Sie beschafft es sich am Kapitalmarkt, etwa über Pfandbriefe – Anleihen, die mit Immobilienkrediten besichert sind – oder über Einlagen. Was sie dafür zahlt, bewegt sich sehr ähnlich wie die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Deshalb ist diese Rendite der beste tägliche Anzeiger dafür, wohin sich die Bauzinsen bewegen.
Die Bundesanleihe wiederum hängt davon ab, was Anleger für die nächsten zehn Jahre erwarten:
- Inflation: Erwarten Anleger höhere Preissteigerungen, verlangen sie mehr Zins.
- Leitzinsen: Nicht der heutige Leitzins, sondern der erwartete Verlauf – mehr dazu im Ratgeber EZB-Leitzins.
- Konjunktur und Staatsfinanzen: Mehr Staatsschulden oder ein kräftiger Aufschwung können die Renditen steigen lassen.
- Unsicherheit in der Welt: In Krisen kaufen Anleger oft sichere Bundesanleihen – die Rendite sinkt.
Diesen Teil kann niemand von uns beeinflussen.
Teil 2: Der Aufschlag – Risiko, Kosten und Gewinn
Auf ihre Refinanzierung schlägt die Bank einen Aufschlag. Er deckt:
- das Ausfallrisiko: Je höher der Anteil, den die Bank finanziert, und je unsicherer das Einkommen, desto mehr verlangt sie.
- das Eigenkapital der Bank: Die Aufsicht verlangt, dass Banken Kredite mit eigenem Kapital unterlegen – bei Wohnimmobilienkrediten seit Mai 2025 mit einem zusätzlichen Puffer von 1 %. Dieses Kapital kostet die Bank Geld.
- Bearbeitung, Bewertung, Verwaltung über die ganze Laufzeit.
- den Gewinn der Bank.
Wie hoch der Aufschlag ist, hängt auch vom Wettbewerb ab. Laut den Daten der Bundesbank lag er seit 2003 im Durchschnitt bei rund 1,25 Prozentpunkten, zwischen etwa 0,4 und 2,1 Prozentpunkten. In den zwölf Monaten bis August 2026 lag er im Schnitt bei rund 0,9 Prozentpunkten.
Ein Grund, warum ein niedriger Finanzierungsanteil oft günstiger ist: Pfandbriefbanken dürfen einen Kredit nur bis zur Höhe von 60 % des vorsichtig ermittelten Beleihungswerts als Deckung für Pfandbriefe verwenden – also für ihre günstigste Refinanzierung.
Was Sie beeinflussen können
| Hebel | Wirkung |
|---|---|
| Eigenkapital | Weniger Kredit im Verhältnis zum Wert senkt das Risiko der Bank – und meist den Zins. |
| Bonität | Sicheres, gut belegtes Einkommen und keine Zahlungsprobleme in der Vergangenheit. |
| Zinsbindung | Längere Bindungen kosten meist etwas mehr, sichern dafür die Rate länger. |
| Zusatzrechte | Großzügige Sondertilgungen oder ein späterer Abruf können den Zins erhöhen – vergleichen Sie, was Sie wirklich brauchen. |
| Vergleich | Die Unterschiede zwischen Banken sind oft größer als die Bewegung des Marktes in einem Monat. |
Wie Sie Angebote richtig nebeneinanderlegen, steht im Ratgeber Die richtige Baufinanzierung finden. Was ein Prozentpunkt mehr oder weniger in Euro bedeutet, zeigt der Ratgeber Bauzinsen aktuell.
Häufige Fehler
- Den amtlichen Durchschnitt für das eigene Angebot halten. Ihr Zins setzt sich aus derselben Basis, aber Ihrem persönlichen Aufschlag zusammen.
- Auf die EZB warten. Die Basis folgt den langfristigen Erwartungen am Anleihemarkt, nicht der nächsten Zinsentscheidung.
- Nur eine Bank fragen. Gerade beim Aufschlag gibt es Spielraum.