Ratgeber · Kaufen & Finanzieren
Neubau oder Bestand: Was ist die bessere Kapitalanlage?
Transparenz: Der Betreiber dieser Seite, die DienerHaus GmbH, ist selbst als Bauträger und Verwalter tätig. Wir bewerben hier keine eigenen Bau- oder Verwaltungsleistungen.
Kurzantwort
Neubau kostet pro m² deutlich mehr – 2024 im Median rund 4.300 € gegenüber 2.300 € für gebrauchte Eigentumswohnungen –, bringt aber höhere Abschreibungen, geringe Instandhaltung in den ersten Jahren, keine Mietpreisbremse bei der Vermietung und kaum CO₂-Kosten. Bestand ist günstiger und oft sofort vermietet, braucht aber mehr Instandhaltung und hat Sanierungsrisiken. Eine pauschal bessere Wahl gibt es nicht; entscheidend ist, was die Wohnung nach allen Kosten abwirft.
Das Wichtigste in Kürze
- Preis: Neue Eigentumswohnungen kosteten 2024 im Median rund 87 % mehr pro m² als gebrauchte.
- Abschreibung: Neubau 3 % linear oder 5 % degressiv, unter Bedingungen plus Sonder-AfA – Bestand meist 2 %.
- Miete: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
- Kosten: In den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung, kaum CO₂-Kosten; Mängelansprüche verjähren fünf Jahre nach Abnahme.
- Risiken: Beim Neubau Bauträger und Fertigstellung, beim Bestand Sanierungsstau und Energiekosten.
Der Vergleich auf einen Blick
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Preis pro m² (Eigentumswohnung, Median 2024) | rund 4.300 € | rund 2.300 € |
| Preisentwicklung 2022–2025 | +0,9 % | −8,3 % |
| Abschreibung | 3 % linear, oder 5 % degressiv; bei Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel zusätzlich Sonder-AfA | 2 % (Baujahr 1925–2022), 2,5 % (vor 1925) |
| Mietpreisbremse | gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden | gilt in ausgewiesenen Gebieten |
| Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen | gilt | gilt |
| Instandhaltung (Richtwert II. BV 2026, je m² und Jahr) | 11,50 € in den ersten 22 Jahren | 14,58 € ab 22 Jahren, 18,62 € ab 32 Jahren |
| Energie und CO₂-Kosten | Neubaustandard; mit Wärmepumpe oder Fernwärme meist keine CO₂-Kosten für den Vermieter | je nach Zustand bis zu 95 % der CO₂-Kosten beim Vermieter; Sanierungspflichten möglich |
| Mängel | Ansprüche verjähren 5 Jahre ab Abnahme (§ 634a BGB) | meist ausgeschlossen, außer bei Arglist (§ 444 BGB) |
| Risiken | Fertigstellung, Insolvenz des Bauträgers, Bauzeit ohne Miete | Sanierungsstau, Sonderumlagen, unbekannte Mängel |
| Förderung für Vermieter | KfW-Kredit „Klimafreundlicher Neubau“ | Sanierungsförderung (BEG) |
Der Preis: Neubau ist deutlich teurer
Nach dem Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse kosteten neue Eigentumswohnungen 2024 im bundesweiten Median rund 4.300 € pro m², gebrauchte rund 2.300 € – ein Aufschlag von rund 87 %. In Großstädten lagen neue Wohnungen im Mittel bei rund 6.900 € pro m². Die Werte sind nicht nach Lage und Ausstattung bereinigt; neue Wohnungen liegen oft in besseren Lagen und sind besser ausgestattet.
Seit dem Höchststand 2022 haben sich beide Märkte unterschiedlich entwickelt: Bestandsimmobilien wurden bis 2025 rund 8 % günstiger, Neubauten blieben fast unverändert. Der Bericht erklärt das mit gestiegenen Baukosten.
Was das bedeutet: Wenn die Miete für eine neue Wohnung nicht entsprechend höher ist, ist die Mietrendite beim Neubau niedriger. Rechnen Sie immer mit der tatsächlich erzielbaren Miete.
Die Steuer: Neubau schreibt schneller ab
Beispiel: 300.000 € Anschaffungskosten, davon 250.000 € für das Gebäude, 80 m² Wohnfläche.
| Abschreibung in einem vollen Jahr | Betrag | Steuerersparnis bei 35 % |
|---|---|---|
| Bestand, Baujahr 1990: 2 % | 5.000 € | 1.750 € |
| Neubau, linear 3 % | 7.500 € | 2.625 € |
| Neubau, degressiv 5 % | 12.500 € | 4.375 € |
| Neubau degressiv plus Sonder-AfA 5 % (nur Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Bauantrag 01.01.2023–30.09.2029, Baukosten bis 5.200 € je m², Bemessung höchstens 4.000 € je m², 10 Jahre Vermietung – sonst Rückforderung) | 25.000 € | 8.750 € |
Wichtig: Degressive und Sonder-AfA gibt es nur, wenn Sie die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erwerben, und nur, wenn Baubeginn bzw. Kaufvertrag (degressive AfA) oder Bauantrag (Sonder-AfA) in Zeitfenster bis 30.09.2029 fallen. Im Kaufjahr gibt es lineare und degressive AfA nur zeitanteilig nach Monaten; 35 % steht für den persönlichen Grenzsteuersatz. Höhere Abschreibungen verschieben die Steuer vor allem in die ersten Jahre; sie machen eine teure Wohnung nicht zu einer guten. Mehr im Ratgeber AfA bei vermieteten Immobilien.
Die Miete: Vorteil Neubau bei der Erstvermietung
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden – nach herrschender Auffassung auch bei jeder späteren Wiedervermietung. Im laufenden Mietverhältnis gelten auch beim Neubau die normalen Regeln für Mieterhöhungen einschließlich Kappungsgrenze. Im Bestand ist die Ausgangsmiete in Gebieten mit Mietpreisbremse begrenzt; nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Bremse bei der ersten Vermietung ebenfalls nicht.
Die Kosten: Bestand braucht mehr Instandhaltung
Für eine 80-m²-Wohnung ergeben die Richtwerte der II. Berechnungsverordnung rund 920 € Instandhaltung pro Jahr bei einem jungen Gebäude, aber rund 1.490 € bei einem Gebäude ab 32 Jahren. Hinzu kommen im Bestand oft größere Arbeiten: Heizung, Fenster, Dach, Leitungen. Sehen Sie sich deshalb Rücklage und Protokolle der Eigentümergemeinschaft genau an – siehe WEG-Unterlagen vor dem Kauf.
Beim Neubau sind in den ersten Jahren meist weniger Reparaturen nötig. Mängelansprüche verjähren in fünf Jahren ab Abnahme – sie helfen aber nur, wenn der Mangel schon bei der Abnahme bestand und der Bauträger noch zahlungsfähig ist. Wer spät kauft, hat beim Gemeinschaftseigentum unter Umständen nur noch eine kürzere Restfrist.
Energie: Neubau mit Vorteil bei den CO₂-Kosten
Neubauten müssen einen hohen energetischen Standard erfüllen. Mit Wärmepumpe oder Fernwärme fallen für den Vermieter meist keine CO₂-Kosten an. Bei einem schlecht gedämmten Bestandsgebäude mit Gas- oder Ölheizung trägt der Vermieter dagegen bis zu 95 % der CO₂-Kosten, und der CO₂-Preis kann ab 2028 deutlich steigen. Siehe CO₂-Kosten und Heizungsgesetz 2026.
Die Risiken
- Neubau vom Bauträger: Sie zahlen in Raten, bevor die Wohnung fertig ist. Bis zur Übergabe gibt es keine Miete, und eine Insolvenz des Bauträgers kann teuer werden. Siehe Kauf vom Bauträger.
- Bestand: Unbekannte Mängel, Sanierungsstau in der Gemeinschaft, Sonderumlagen, steigende Energiekosten.
Förderung
- Neubau: Der KfW-Kredit „Klimafreundlicher Neubau“ steht auch Vermietern offen – für Neubau oder Ersterwerb bis ein Jahr nach Fertigstellung, je nach Standard bis 100.000 oder 150.000 € pro Wohnung, als zinsgünstiger Kredit ohne Tilgungszuschuss. Wichtig: Der Antrag muss vor dem Kaufvertrag gestellt werden. Die Stufe Effizienzhaus 55 läuft nur, solange Mittel da sind, längstens bis 31.12.2026.
- Bestand: Für Vermieter vor allem die Sanierungsförderung – siehe Förderung für Sanierungen. Die Programme für den Kauf eines alten Hauses durch Familien gelten nur für Selbstnutzer.
Wann was passt
- Neubau passt eher, wenn Sie wenig Aufwand wollen, in den ersten Jahren hohe Abschreibungen nutzen können, lange halten und einen Preis finden, zu dem die Miete passt.
- Bestand passt eher, wenn Sie günstiger einsteigen wollen, Zustand und Gemeinschaft gut prüfen können und Erfahrung mit Instandhaltung haben – oder durch eine Sanierung Wert schaffen wollen.
In beiden Fällen gilt: Entscheidend ist nicht „neu“ oder „alt“, sondern ob die Wohnung nach Kaufpreis, Finanzierung und allen Kosten rechnerisch aufgeht.
Häufige Fehler
- Neubau nur wegen der Abschreibung kaufen. Steuervorteile ersetzen keine gute Rendite.
- Beim Bestand Instandhaltung und Energie unterschätzen.
- Die Übergabe eines Neubaus ins Folgejahr rutschen lassen und die Sonderabschreibungen verlieren.
- Neubau- und Bestandspreise ohne Lage vergleichen.
- Die Bauzeit ohne Mieteinnahmen nicht einplanen.